8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Дело № А56-29390/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15.06.2017.
Полный текст постановления изготовлен 22.06.2017.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:
Председательствующего Захаровой М. В.,
судей Сергеевой И. В., Сапоткиной Т. И.,
при участии:
от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кабиковой В. Ю. (доверенность от 29.12.2016 № 140989-42),
от общества с ограниченной ответственностью «Центр ипотечных кредитов» Басенко Ю. Б. (доверенность от 10.08.2016), Шевелева С. Э. (доверенность от 09.01.2017), Мехиной Е. Ю. (доверенность от 01.09.2016),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017 (судьи Жиляева Е. В., Полубехина Н. С., Тимухина И. А.), общества с ограниченной ответственностью «Центр ипотечных кредитов» и Семенюта Дмитрия Николаевича на Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2016 (судья Кротов С. М.) и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017 по делу № А56-29390/2016,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Центр ипотечных кредитов», место нахождения: 191119, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 93А, ОГРН 1077847492183, ИНН 7817310387 (далее – Общество), о взыскании 41 145 634 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 13.11.2013 по 31.03.2016 по договору от 20.11.2007 № 02/ЗК-06765, а также 24 681 585 руб. 80 коп. пеней за просрочку платежей по состоянию на 10.03.2016.
Решением суда первой инстанции от 24.11.2016 (с учетом Определения от 24.11.2016 об исправлении опечатки) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением апелляционного суда от 17.03.2017 Решение суда от 24.11.2016 изменено: с Общества в пользу Комитета взыскано 35 220 109 руб. 5 коп. задолженности по арендной плате, 15 031 354 руб. 96 коп. пеней за просрочку платежа; в удовлетворении остальной части иска отказано. Производство по апелляционной жалобе Семенюта Д. Н. прекращено.
В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятое постановление отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе. Как указывает податель жалобы, установленное судом первой инстанции начисление арендной платы за земельный участок в соответствии с договором от 20.11.2007 № 02/ЗК-06765, в том числе за часть, приходящуюся на площадь, занятую многоквартирным домом, правомерно. Суд апелляционной инстанции при расчете задолженности по арендной плате не учел изменение базовых ставок арендной платы с 01.12.2015. При этом расчет с учетом изменения базовых ставок прилагался Комитетом к справочному расчету задолженности, в связи с чем арендная плата была уменьшена судом апелляционной инстанции неправомерно на 227 952 руб. 81 коп. Комитет считает, что судом апелляционной инстанции не было учтено принятие судом первой инстанции уточнений исковых требований, согласно которым Комитет просил суд первой инстанции взыскать с Общества 24 681 585 руб. 80 коп. пеней по состоянию на 21.09.2016, ввиду чего было вынесено постановление о взыскании в пользу Комитета пеней, исчисленных по состоянию на 10.03.2016. При определении размера пеней судом апелляционной инстанции, по мнению подателя жалобы, уменьшено количество дней просрочки в связи с тем, что отдельные периоды окончания срока оплаты по договору приходились на выходной день.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований Комитета отказать в полном объеме. По мнению подателя жалобы, земельный участок был изначально сформирован как для строительства, так и для эксплуатации многофункционального комплекса, в силу закона перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилом доме; Общество исполнило надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию многофункционального комплекса, перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства. Таким образом, земельный участок выбыл из собственности публичного субъекта, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие по основаниям, установленным законом, а у Комитета прекратилось право на взыскание с Общества арендной платы. Общество не согласно с выводом судов о необходимости формирования и осуществления государственного кадастрового учета нового земельного участка с разрешенным использованием для эксплуатации жилого дома, поскольку земельный участок с кадастровым номером 78:36:0005508:1 уже предусматривал такое разрешенное использование. Необходимость дополнительного раздела данного участка не основывается на нормах действующего законодательства. Кроме того, подобный раздел невозможен в силу того, что многофункциональный комплекс представляет собой единый неделимый объект. Также податель жалобы считает, что суды приняли решение о правах и обязанностях дольщиков, которые приобрели квартиры в многоквартирном жилом доме, построенным Обществом, что является основанием для отмены судебных актов. Уменьшение площади земельного участка, перешедшего в силу закона в долевую собственность, с 24 920 кв. м до 4 865,1 кв. м существенно затрагивает права и обязанности собственников квартир, не привлеченных к участию в деле.
В кассационной жалобе Семенюта Д. Н., ссылаясь на нарушение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые решение и постановление отменить. Как указывает податель жалобы, оспариваемым решением и постановлением нарушены его права как собственника земельного участка пропорционально площади квартиры. При этом, по мнению заявителя, земельный участок, на котором находится жилой дом, не может быть выделен или разделен каким-либо образом, исключающим принадлежность дому внутреннего двора. На земельном участке находится единый комплекс, раздел земельного участка без нарушения внутреннего благоустройства двора невозможен, раздел земельного участка повлечет невозможность использования элементов озеленения и благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке объектов, что нарушает права заявителя как собственника квартиры.
В отзыве Комитет просит оставить кассационные жалобы Общества и Семенюта Д. Н. без удовлетворения.
В судебном заседании представители Комитета, Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб.
Семенюта Д. Н. о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, 20.11.2007 между Комитетом и Обществом заключен договор № 02/ЗК-06765 аренды земельного участка площадью 24 920 кв. м с кадастровым номером 78:36:5508:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 14, лит. А, предоставленного для разработки градостроительной документации о застройке территории, определения возможности строительства, разработки проектной документации, на срок до 12.11.2013. При условии разработки документации и получения в установленном порядке разрешения на строительство арендатор имеет право возводить на участке объекты недвижимости (пункты 1.2, 3.1 договора).
Порядок расчетов определен сторонами в разделе третьем договора аренды, по условиям которого с 13.11.2013 величина годовой арендной платы (Агод) за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 723 584,6 руб.; плата за аренду участка в квартал (Акварт) при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 180 896,15 руб.; в 2013 году величина Кд составляла 1.15, в 2014 – 1.2. Арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле:
Атек = Акварт * Кд, где:
Кд – коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга на текущий год.
Арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года до 31 января (пункт 3.11 в редакции Дополнительного соглашения от 19.03.2014).
Ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы установлена пунктом 7.7 договора в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом договорных обязательств, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме с учетом отсутствия доказательств того, что земельный участок был сформирован непосредственно для эксплуатации жилого дома.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, посчитал необходимым его изменить.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 133.1, 330, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснениями, приведенными в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции от 25.01.2013, в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», правовыми позициями, изложенными в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 и от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526, взыскал с Общества в пользу Комитета 35 220 109 руб. 5 коп. долга за период с 13.11.2013 по 31.03.2016 и 15 031 354 руб. 96 коп. пеней по состоянию на 10.03.2016. В остальной части иска отказано.
Апелляционный суд правомерно исходил из следующего.
Как установлено судом, в соответствии с разрешениями от 27.12.2013 № 78-5703в-2013 и от 31.12.2013 № 78-5903в-2013 на ввод объекта в эксплуатацию на арендованном земельном участке построен многофункциональный комплекс с подземной автостоянкой: гостиница по адресу: Санкт-Петербург, ул. Хошимина, д. 16, лит. А, жилой дом (корпуса 1, 2) по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 15, лит. А. С момента первой регистрации права собственности на помещение в указанном многоквартирном доме (16.09.2014) возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, из чего суд сделал вывод об отсутствии обязательства Общества по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятого жилым домом. При расчете арендной платы после 16.09.2014 суд исключил из общей площади земельного участка с кадастровым номером 78:36:5508:1 (24 920 кв. м) площадь земельного участка, занятого многоквартирным домом, которая согласно паспорту на многоквартирный дом составила 4 865,1 кв. м.
Доводы Общества о прекращении обязательств по договору аренды в связи с завершением строительства объектов, об иной площади земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, отклонены.
Как видно из материалов дела, земельный участок не сформирован для целей эксплуатации многоквартирного дома и нежилого объекта – гостиницы. Как указал суд, доказательств, свидетельствующих о наличии физической и технологической связи, единого назначения между зданием гостиницы и многоквартирным домом, равно как и доказательств наличия зарегистрированных прав на совокупность объектов в целом как одну недвижимую вещь в материалы дела не предоставлено. Невозможность раздела земельного участка необоснованна. Доказательств того, что в указанный в иске период после ввода в эксплуатацию все помещения в здании гостиницы были переданы Обществом в собственность другим лицам в деле не имеется. Доказательств прекращения договора аренды в соответствии с действующим гражданским законодательством в части той территории, на которой расположено нежилое здание, не представлено.
При таких обстоятельствах правовых оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Комитетом исходя всей площади земельного участка, так же как оснований для освобождения Общества от обязанности по внесению арендной платы за часть участка суд не усмотрел.
Доводы, приведенные Комитетом в кассационной жалобе относительно правомерности произведенного апелляционным судом расчета задолженности по арендной плате и пеням, проверены и подлежат отклонению. Как следует из материалов дела, апелляционный суд принял расчет Комитета (т. 1, л. д. 126 – 133), произведенный в соответствии с условиями договора аренды, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» с учетом ввода в эксплуатацию построенных на земельном участке объектов с применением при расчете кода функционального использования (Кн) – 18.0 (базовой функции для любых виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке), скорректировал расчет в связи с изменением с 16.09.2014 площади участка, за которую подлежит начислению арендная плата. В этом случае ссылка Комитета на справочный расчет с учетом изменения базовых ставок, не указанных в основном расчете, несостоятельна. Довод в отношении расчета неустойки по состоянию на 10.03.2016 подлежит отклонению, поскольку согласно уточненным требованиям истец просил взыскать пени по состоянию именно на указанную дату.
В официальном тексте документа, вероятно, допущена опечатка, следует читать: пункт 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, а не пункт 1 части 2 статьи 150.
Апелляционный суд правомерно применительно к пункту 1 части 2 статьи 150 АПК РФ прекратил производство по апелляционной жалобе Семенюта Д. Н. При этом суд обоснованно сослался на положения статьи 42 и 257 (пункт 1) АПК РФ, пункты 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», и установил, что решение по настоящему делу не затрагивает прав и обязанностей собственника квартиры в многоквартирном доме, спор разрешен между сторонами договора аренды земельного участка. Сама по себе заинтересованность Семенюта Д. Н. в исходе дела не является основанием для возникновения на основании статьи 42 АПК РФ права на обжалование принятого по делу решения.
Оснований для отмены либо изменения обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационных жалобах, не найдено.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2017 по делу № А56-29390/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, общества с ограниченной ответственностью «Центр ипотечных кредитов» и Семенюта Дмитрия Николаевича – без удовлетворения.
Председательствующий
М. В. Захарова
Судьи
Т. И. Сапоткина
И. В. Сергеева