8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Дело № А56-81360/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07.02.2018.
Постановление в полном объеме изготовлено 14.02.2018.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:
Председательствующего Преснецовой Т. Г.,
судей Кадулина А. В., Сергеевой И. В.,
при участии от закрытого акционерного общества «Арена» Нагумановой Н. П. (доверенность от 14.03.2017),
рассмотрев 07.02.2018 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и закрытого акционерного общества «Арена» на Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2017 (судья Чуватина Е. В.) и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 (судьи Кашина Т. А., Желтянников В. И., Колосова Ж. В.) по делу № А56-81360/2016,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Арена», место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А, пом. 27-Н, ОГРН 1037816032385, ИНН 7825121023 (далее – Общество), о взыскании 2 081 167 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.04.2000 № 07/ЗД-01809 за периоды с 01.04.2015 по 31.12.2015 и с 01.12.2015 по 31.12.2016, а также 728 510 руб. 73 коп. неустойки за период с 11.04.2015 по 20.10.2016.
Общество обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), со следующими требованиями:
– о признании прекратившимся обязательства Общества по оплате арендной платы по спорному договору в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35, лит. А, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных на указанной части земельного участка, которым присвоены адреса: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр.: д. 33, лит. А; д. 33, корп. 2, лит. А; д. 33, корп. 3, лит. А;
– об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 и ранее выплаченных сумм за период с четвертого квартала 2013 года.
На основании статьи 132 АПК РФ определением суда первой инстанции от 21.02.2017 принят к производству встречный иск Общества для его совместного рассмотрения с первоначальным иском.
Решением от 25.04.2017 частично удовлетворен иск Комитета и в его пользу с Общества взыскано 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; по результатам рассмотрения встречного иска суд признал прекратившимся обязательство Общества по внесению арендной платы в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 с 04.06.2009, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 данное решение оставлено без изменения.
Общество в кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить в части взыскания задолженности и неустойки по первоначальному иску, а также в части отказа в удовлетворении встречного требования об обязании Комитета выполнить перерасчет арендной платы.
Податель жалобы ссылается на наличие у него переплаты по арендной плате за период с четвертого квартала 2013 года по второй квартал 2015 года, что свидетельствует об отсутствии оснований для взыскания с него задолженности и неустойки по спорному договору; суд должен был произвести зачет требований Комитета образовавшейся переплатой; считает ошибочным вывод суда первой инстанции, что требование о перерасчете арендной платы является ненадлежащим способом защиты нарушенного права Общества.
Комитет в своей кассационной жалобе, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит принятые судебные акты изменить, удовлетворить требования Комитета в полном объеме и отказать полностью Обществу в удовлетворении встречного иска.
По мнению Комитета, право общей долевой собственности собственников помещений этих многоквартирных домов на участок не возникло, поскольку земельные участки под каждым многоквартирным домом не сформированы и не поставлены на государственный кадастровый учет и, следовательно, право аренды Общества на эту часть участка не прекращено, а право Комитета на взыскание с Общества арендной платы за пользование участком не прекратилось.
Отзывы на кассационные жалобы не представлены.
В судебном заседании представитель Общества настаивал на удовлетворении своей кассационной жалобы и возражал против удовлетворения жалобы Комитета.
Комитет, участвующий в деле и надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направил, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.2000 № 07/ЗД-01809 аренды двух земельных участков: площадью 33 898 кв. м с кадастровым номером 78:6009:2 и площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3, которые расположены по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35. Срок аренды установлен сторонами с 03.07.1998 по 02.07.2047.
Названным договором участки предоставлены Обществу под проектирование и строительство многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения (пункт 1.2 Дополнительного соглашения от 14.07.2003 № 4 к договору аренды).
Дополнительным соглашением от 07.06.2007 № 5 стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора, установив, что объектом аренды является земельный участок 1 площадью 33 898 кв. м с кадастровым номером 78:6009:2 по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35, лит. А (далее – участок 1), и земельный участок 2 площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3 по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35, лит. Д (далее – участок 2). Общая площадь переданных в аренду участков составляет 34 034 кв. м.
Договор аренды и все дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
В соответствии с пунктом 4.3.6 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемыми договором и последующими изменениями к нему.
Размер и порядок уплаты арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора. Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что оплата арендной платы производится арендатором ежеквартально, за каждый квартал вперед не позднее 10 числа первого месяца текущего квартала.
В силу пункта 5.2 договора за нарушение арендатором условий, предусмотренных пунктами 3.4 и 3.7, предусмотрена ответственность в виде неустойки (пени) в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Претензией от 20.10.2016 № 9647-пр./16 Комитет потребовал от Общества оплатить задолженность по арендной плате, образовавшуюся за периоды с 01.04.2015 по 31.12.2015 и с 01.12.2015 по 31.12.2016, а также неустойку за просрочку внесения этих платежей.
Поскольку требования, указанные в данной претензии, оставлены Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Обращаясь в суд со встречным иском, Общество сослалось на то, что на части предоставленного в аренду земельного участка, а именно на участке площадью 22 249,5 кв. м возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, а расположенные в них квартиры и помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим, по мнению Общества, часть участка 1 площадью 22 249,5 кв. м перешла в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и у Общества прекратились обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 12, 289, 290, 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), правовой позицией, сформулированной в пункте 67 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), а также в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), установили, что по состоянию на 01.04.2015 (дата, с которой Комитетом начислена арендная плата) на арендуемом Обществом земельном участке 1 было закончено строительство трех очередей многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения, а расположенные в нем помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим суды посчитали, что оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка 1, не имеется. С учетом данного вывода суды удовлетворили требования Комитета в части, взыскав с Общества 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки за просрочку внесения платежей. При этом суды исходили из того, что с 04.06.2009 (момент регистрации права первого собственника помещения третьей очереди многофункционального комплекса) земельный участок площадью 22 249,5 кв. м перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у Общества прекратилось обязательство по внесению арендной платы за соответствующую часть этого земельного участка, непосредственно занятого многоквартирными жилыми домами под обрез их фундамента.
Кроме того, суды отказали Обществу в удовлетворении требования об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы, поскольку пришли к выводу, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты и удовлетворение данного требования не приведет к восстановлению нарушенного права.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, не находит оснований для их удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Как следует из разъяснений, данных изложенных в пункте 26 Постановления № 73, при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Закона № 189-ФЗ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 Постановления № 10/22 указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Судами установлено, что земельный участок 1 площадью 33 898 кв. м с кадастровым номером 78:6009:2 и земельный участок 2 площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3 были предоставлены Обществу под проектирование и строительство многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения.
Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам на земельном участке 1 с кадастровым номером 78:6009:2 ответчик осуществил строительство и ввел в эксплуатацию 3 объекта недвижимости: многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 3 585 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А (далее – объект 1), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 8 215,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 2, лит. А (далее – объект 2), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 10 448,6 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 3, лит. А (далее – объект 3).
Площадь земельного участка, непосредственно занятая указанными тремя объектами под обрез их фундаментов, составила 22 249,5 кв. м.
Согласно Письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.02.2017, регистрация права собственности на помещения, расположенные в объекте 1 впервые была произведена 24.08.2006, в объекте 2 – 24.08.2006, в объекте 3 – 04.06.2009.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком 1, соответственно, и право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось. Таким образом, у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка 1, расположенного под построенными тремя очередями строительства и необходимыми для их использования.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с 04.06.2009 у Общества прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка 1 (площадью 22 249,5 кв. м), в связи с чем правомерно отказали Комитету в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 за данную часть земельного участка, а также неустойки за просрочку внесения этой платежей, и удовлетворили встречный иск Общества, признав прекращенным обязательство арендатора по внесению арендных платежей в отношении участка площадью 22 249,5 кв. м, являвшегося частью земельного участка 1, с 04.06.2009.
Поскольку после введения в эксплуатацию трех очередей строительства у ответчика для строительства последующей очереди в пользовании осталась часть земельного участка 1 и обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка не прекратилась, а также учитывая факт нахождения в аренде земельного участка 2 площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3, суды обоснованно посчитали, что у Общества сохраняется обязанность по уплате арендных платежей и неустойки за указанные земельные участки.
В связи с этим суды, исключив из общей площади земельного участка 1 площадь участка занятого многоквартирными домами (22 249,5 кв. м), правомерно удовлетворили заявленные Комитетом требования в части, взыскав с ответчика в пользу истца 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате за пользование оставшейся частью участка 1 за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 и за пользование участком 2 за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 (с учетом измененной с 01.12.2015 методики расчета арендной платы).
При определении размера штрафных санкций за нарушение обязательства по оплате аренды, предусмотренных пунктом 5.2 договора и не противоречащих статье 330 ГК РФ, суды учли платежи, внесенные ответчиком за спорный период, и с учетом частичного удовлетворения иска признали обоснованным требование истца о взыскании с ответчика неустойки, начисленной по состоянию на 20.10.2016 в общей сумме 154 426 руб. 28 коп.
Утверждение Комитета о том, что право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирных домов на участок не возникло и право Комитета на взыскание арендной платы за пользование участком 1 не прекратилось, основано на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также противоречит сложившейся правоприменительной практике, в частности Определению Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443.
Ввиду изложенного доводы Комитета о наличии оснований для удовлетворения заявленных им требований в полном объеме подлежат отклонению как не соответствующие установленным по делу фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.
Суд кассационной инстанции признает необоснованным приведенный Обществом довод об отсутствии оснований для взыскания с него задолженности и неустойки по спорному договору в связи с наличием переплаты по арендной плате за период с четвертого квартала 2013 года по второй квартал 2015 года. Указанный довод направлен на переоценку доказательств, что находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции, который проверяет правильность применения судами норм права, а не разрешает вопросы, касающиеся фактических обстоятельств спора и оценки тех или иных доказательств. В нарушение положений статьи 65 АПК РФ ответчик не представил относимых, допустимых и достаточных доказательств, бесспорно свидетельствующих о наличии переплаты по договору аренды.
Ссылка Общества на то, что требование о перерасчете арендной платы является надлежащим способом защиты его нарушенного права, была подробно исследована судами и получила надлежащую правовую оценку, не согласиться с которой у суда кассационной инстанции оснований не имеется.
При выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости. В случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.
В данном случае является ненадлежащим избранный Обществом способ судебной защиты в виде обязания Комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 и ранее выплаченных сумм за период с четвертого квартала 2013 года.
Из анализа положений статьи 12 ГК РФ следует, что способы защиты гражданских прав сформулированы в ней в общем виде и подлежат уточнению при выборе субъектами конкретных гражданских прав способов их защиты (в частности, в случае защиты субъективного права посредством признания права следует указать конкретное нарушенное право).
Вместе с тем избранный истцом способ судебной защиты – произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельных участков, начиная с 2013 года, – не обладает признаком исполнимости и принятие решения по такому иску не позволяет восстановить нарушенные права.
Как правильно отметил суд первой инстанции, при возникновении спора по вопросу исполнения денежных обязательств такой спор подлежит рассмотрению в рамках иных требований, например, о взыскании излишне оплаченных платежей. Однако подобное требование в рамках настоящего дела Общество не предъявляло.
Ссылка ответчика в кассационной жалобе на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.12.2016 № 36-КГ16-18 не принимается кассационным судом, поскольку данный судебный акт принят по конкретному делу, фактические обстоятельства которого отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.
При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационных жалоб.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2017 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 по делу № А56-81360/2016 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и закрытого акционерного общества «Арена» – без удовлетворения.
Председательствующий
Т. Г. Преснецова
Судьи
А. В. Кадулин
И. В. Сергеева