8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Резолютивная часть решения объявлена 25.09.2017.
Полный текст решения изготовлен 20.10.2017.
Арбитражный суд города Москвы в составе:
судьи Павлюка Ю. Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановым О. В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ВИТЭМ» (г. Москва, ОГРН 1057747214535, ИНН 7705668181) к Департаменту городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 712,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2,
при участии в судебном заседании:
от истца: Сидельников Д. А. по доверенности от 20.09.2017;
от ответчика: Шевелев Р. С. по доверенности от 28.10.2016
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «ВИТЭМ» (далее – ООО «ВИТЭМ», истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 712,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2016, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2016 разногласия между сторонами были урегулированы, спорные условия договора купли-продажи были определены судом.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2017 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции указал, что судами не дана оценка доводу департамента относительно того, что на период производства капитального ремонта по ходатайству общества департаментом было принято решение об освобождении арендатора от уплаты арендной платы по договору с 01.01.2009 в соответствии с пунктом 5.3.7 договора аренды, однако указанная сумма сбереженной обществом арендной платы вопреки условиям данного пункта договора не была учтена при определении стоимости неотделимых улучшений.
В судебном заседании представитель ООО «ВИТЭМ» поддержал заявленные требования.
Представитель департамента объяснил, что возражает против доводов, содержащихся в исковом заявлении, поскольку эти доводы несостоятельны.
Как следует из материалов дела между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, правопредшественник департамента) и ООО «ВИТЭМ» (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 22.11.2006 № 01-01381/06, согласно которому арендатору переданы в пользование нежилые помещения общей площадью 712,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Сеченовский, д. 5, стр.2.
17.05.2007 ООО «ВИТЭМ» принято 491,8 кв. м, с учетом перепланировки 20.06.2007 в аренду было передано еще 220,9 кв. м
В 2011 году ООО «ВИТЭМ» по согласованию с Департаментом (от 28.09.2010 № Ц/10/7960 и решение о согласовании проведения работ МВК ЦАО № 248 от 28.06.2011) произвел перепланировку помещений и фасада здания.
Согласно п.2.1. договора, срок его действия продлен до 31.03.2018.
Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 1 статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения «О Департаменте имущества города Москвы», утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 16.07.2002 № 559-ПП, департамент являлся органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представлял имущественные интересы города.
На основании пункта 1 Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 № 49-ПП «О реорганизации Департамента земельных ресурсов города Москвы, изменении ведомственного подчинения отдельных государственных предприятий (государственных предприятий, казенных предприятий) города Москвы и признании утративших силу отдельных положений правовых актов Правительства Москвы» Департамент имущества города Москвы реорганизован в форме присоединения к Департаменту земельных ресурсов города Москвы. На основании пункта 3 названного постановления наименование Департамента земельных ресурсов города Москвы было изменено на Департамент городского имущества города Москвы.
Письмом от 17.11.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).
Департамент 02.02.2015 направил в адрес истца Письмо № 33-5-18921/14-(1)-0 «О подписании договора купли-продажи», в соответствии с которым департамент представляет обществу государственную услугу «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», а так же прикладывает проект договора купли-продажи нежилого помещения, цена договора составляет 170 572 000 руб. в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 02.09.2014 № 738Г/1264, выполненного экспертом ООО «АНБ-Консалт».
Проект договора купли-продажи арендатору направлен и подписан обществом с учетом разногласий и внесения поправок в проект договора купли-продажи и по цене 85 761 969 руб. в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости от 29.10.2014 № 0003548-10.2014, выполненного экспертом ООО «Фэлкон».
Поскольку стороны не достигли согласия по цене выкупаемого объекта общество, обратилось арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий между сторонами.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца, ответчика, явившихся в судебное заседание, оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к следующим выводам.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Согласно пункту 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
ООО «ВИТЭМ» является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.
Задолженность по арендной плате за упомянутое имущество, неустойкам (штрафам, пеням), в соответствии с положениями Федерального закона № 159-ФЗ на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отсутствует.
Из пунктов 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. При этом имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) пользовании такого субъекта в течение двух или более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды, а не на иных условиях.
Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Письмом от 03.03.2015 истец отправил в адрес департамента подписанный проект договора купли-продажи нежилого помещения с протоколом разногласий к нему, отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 29.10.2014 № 0003548-10.2014, выполненного экспертом ООО «Фэлком» и отчетом об оценке стоимости произведенных неотделимых улучшений от 27.06.2014 № 34/02-15-Н выполненного экспертом ООО «ПрофиЭксперт» с сопроводительным Письмом от 03.03.2015 № 33-5-18921/14-(2) о корректировке п.3.1. проекта договора купли-продажи нежилого помещения с указанием данного пункта новой редакции п. 3.1., в соответствии с которой цена нежилого помещения составляет 46 288 929 руб., а также обоснование данной редакции – значительное завышение рыночной стоимости объекта.
Департамент представил ответ в виде Письма № 33-5-18921/14-(0)-1 от 18.03.2015 с сообщением о несогласии с предложенным обществом условием в части изменения цены выкупного нежилого помещения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В направленном ответчику проекте договора, цена выкупаемых помещений истцом указана исходя из результатов оценки рыночной стоимости помещений, проведенный ООО «Фэлкон» и отчета об оценке стоимости неотделимых улучшений, проведенной ООО «ПрофиЭксперт», рыночная стоимость объекта оценки по названному адресу составила 46 288 969 руб. (по состоянию на 27.06.2014).
Ответчик возразил против предложенной истцом цены объекта.
В связи с наличием спора по отчетам между истцом и ответчиком, истец заявил ходатайство на проведение судебной экспертизы.
Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Определением 09.12.2015 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено АНО «Независимое экспертно-оценочное бюро», эксперту Головковой Ольге Александровне, которая была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 712,7 кв. м и земельного участка площадью 520 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2 по состоянию на 27.06.2014?
2. Какие из выполненных работ по ремонту объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д.5, стр.2, отраженные в представленных документах, являются неотделимыми улучшениями?
3. Какова рыночная стоимость, установленных при ответе на вопрос неотделимых улучшений, произведенных на объекте недвижимости, с учетом амортизации по состоянию на 27.06.2014 (дату поступления в департамент заявления общества с пакетом документов)?
Согласно заключению судебной экспертизы от 25.05.2016 рыночная стоимость нежилых помещений по состоянию на 27.06.2014 составила 45 692 000 руб., стоимость неотделимых улучшений, произведенных на объекте с учетом износа (амортизации) по состоянию на названную дату составила 39 514 690 руб. 71 коп., рыночная стоимость земельного участка под зданием составила 40 090 000 руб.
Арбитражный суд, в порядке ч. 2 ст. 55 АПК РФ, обязал эксперта – Головкову О. А. явиться в суд для дачи пояснений по составленному заключению.
В судебном заседании представитель департамента заявил, что не согласен с экспертным заключением, указывая на замечания в отношении представленного заключения эксперта.
На замечание департамента о том, что объект аналог № 1, принятый к учету в рамках реализации сравнительного подхода к оценке, представляет собой нежилое здание, расположенное на земельном участке (согласно данным объявления о продаже, принт-скрин представлен на стр. 131 – 133), стоимость предложения к продаже в размере 250 млн руб. представлена за единый объект недвижимости: нежилое здание и земельный участок на правах собственности. Согласно НК РФ (часть 2, гл. 21, ст. 146, п. 2) операции по реализации земельных участков и долей в них (на правах собственности) не являются объектом налогообложения. Однако эксперт ошибочно не учитывает положения НК РФ и вычитает из стоимости предложения к продаже, включающей стоимость права собственности на земельный участок, сумму НДС в полном объеме, тем самым искусственно занижая стоимость оцениваемого объекта (нарушение п. 5 ФСО № 3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ). Аналогичная ошибка допущена при расчете ставки капитализации методом рыночной экстракции для аналога № 2.
Эксперт пояснил, что данный объект аналог, также как и объект оценки представляет собой здание с земельным участке пятном застройки. Земельный участок является неотделимым от объекта недвижимости и приобретается вместе со зданием. При реализации данного объекта в соответствии ст. 146 НК РФ налогооблагаемой является вся сумма. Соответственно, налогообложение НДС возникает на дату государственной регистрации права собственности на имущество в ЕГРП. При этом на основании п. 14 ст. 167 НК РФ в случае, если моментом определения нал базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на недвижимости также возникает момент определения налоговой базы.
Моментом определения налоговой базы в соответствии с п.1 ст.167 НК РФ, наиболее ранняя из дат.
Таким образом, стоимость предложения отражена корректна и не приводит к занижению стоимости.
На замечание департамента о том, что, в рамках реализации доходного подхода к оценке эксперт ошибочно ввел в отношении аналогов № 1-3 понижающую корректировку в размере на наличие собственной парковки (стр. 42,47). Объект оценки и аналоги № 1-3 сопоставимы по данному параметру, обеспечены неохраняемыми организованными парковками (наличие неохраняемой организованной парковки у оцениваемого объекта подтверждается фотоматериалами на стр. 119 заключения, о наличии у оцениваемого объекта свободного от застройки земельного участка также свидетельствуют данные публичной кадастровой карты). Введение понижающей корректировки в отношении аналогов № 1 – 3 привело к искусственному занижению стоимости оцениваемого объекта (нарушение п. 5 ФСО № 3 и ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).
Эксперт при ответе на данное замечание, пояснил, что у объекта экспертизы парковка стихийная, собственные машиноместа отсутствуют, корректировка на отсутствие собственной парковки введена корректна и не нарушает п. 5. ФСО № 3. С учетом изложенного, по его мнению, замечание не является корректным.
Департамент заявил, что при расчете ставки капитализации методом рыночной экстракции в качестве первой пары приняты несопоставимые объекты, расположенные по разным адресам. Однако в табл. 42 (стр. 49) указано, что объекты расположены по одному адресу. Рассчитанный по первой паре аналогов коэффициент капитализации не может быть признан обоснованным, также в силу несопоставимости по своим характеристикам принятых к расчетам объектов: к учету принято предложение к продаже здания в рабочем состоянии и без парковки, и предложение к аренде здания представительского уровня с качественной отделкой, с собственной парковкой на 30 машиномест. Данная ошибка привела к существенному искажению ставки капитализации, справедливой для оцениваемого объекта. В результате данной ошибки стоимость объекта, полученная в рамках доходного подхода, была существенно и необоснованно занижена.
Эксперт на данное замечание пояснил, что первая пара аналогов при расчете ставки капитализации имеет качественную отделку внутренних помещений, при аренде парковочные места оплачиваются отдельно, данная пара соизмерима между собой и не приводит к искажению результатов при расчете ставки капитализации. Данные о ставках капитализации рассмотрены экспертом из нескольких источников, представленных в отчете по оценке имущества, ставка капитализации для офисных помещений в 2014 году составляла интервал от 9,4 до 13,5%, в рамках заключения. Экспертом рассчитана ставка в размере 10.5%, что соответствует среднему значению ставки капитализации по рынку и не приводит к искажению результатов, замечание не корректно.
На замечание департамента о том, что при расчете затрат на замещение здания в составе оцениваемого объекта эксперт ошибочно не учел, что подобранный аналог предусматривает следующие характеристики: строительный объем до 10 000 куб. м (согласно данным справочника, используемого экспертом). При этом строительный объем оцениваемого здания входит в диапазон до 10 000 куб. м, следовательно введение корректировок на различие а объеме в данном случае не требуется.
Эксперт пояснил, что замечание не соответствует Методике, опубликованной, в Разделе 1. Рекомендации по использованию, стр. 11 – 15. Источником является Справочник оценщика КО-ИНВЕСТ «Общественные здания» 2011.
На вопрос департамента на чем основывается стоимость работ неотделимых улучшений, поскольку стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Для определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащих зачету в стоимость выкупаемого имущества, необходимо определять рыночную стоимость затрат, понесенных Истцом на производство переустройства/переоборудования помещения, повлекшие неотделимые улучшения. В соответствии с заключением эксперта стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, составляет 39 514 690,71 руб.
Эксперт пояснил, что источником информации для подготовки заключения являлись материалы дела, а также данные, полученные в ходе визуального осмотра объекта. При определении стоимости неотделимых улучшений Эксперт определил объем работ с помощью измерительных приборов: лазерного дальномера и измерительной рулетки, в результате чего Экспертом была разработана ведомость основных работ по производству неотделимых улучшений.
Департамент сослался на то, что стоимость работ определялась экспертом исходя из среднего уровня цен на сентябрь 2011 года. Локальные сметы, подтверждающие затраты истца, договор подряда с приложением форм КС1 и КС2, а также иные документы подтверждающие, что работы были проведены истцом, их объем и стоимость, оценщику не представлялись и в отчете не использовались. Поэтому заключение эксперта не подкреплено фактическими доказательствами и носит предположительный характер.
Эксперт на данное замечание пояснил, что использовал документы, представленные в материалы дела, а именно: фотографии здания до реконструкции, акт общего (технического) обследования (осмотра) здания от 10.09.2007, данные об износе здания (60%), указанные в Справке БТИ о состояние здания (Форма 5) от 16.05.2006. В ходе детального визуального осмотра были выявлены изменения, сделанные в ходе реконструкции исследуемого здания и определены строительные объемы этих изменений. На основании этих объемов экспертом была разработана ведомость основных работ по производству неотделимых улучшений и определена их рыночной стоимость.
Департамент заявил, что ремонтные работы истца, направленные на поддержание объекта в надлежащем состоянии, не относятся к неотделимым улучшениям. Поэтому стоимость неотделимых улучшений, определенная в рамках заключения, не может быть признана обоснованной, поскольку объем работ, определенный экспертом носит предположительный характер и не подкреплен документальным подтверждением о фактически проведенных работах.
Кроме того, по мнению департамента, стоимость улучшений, определенная экспертом исходя из разработанной ведомости, является существенно завышенной ввиду включения в состав затрат значительного перечня работ и оборудования, не являющегося по своей сути частью неотделимых улучшений рассматриваемого помещения. То есть, заключение эксперта в части определения стоимости неотделимых улучшений не может быть использовано в качестве надлежащего доказательства по делу.
На замечание ответчика эксперт пояснил, что согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями признаются те, которые не могут быть отделены от имущества без вреда для него.
Исходя из сложившейся судебной практики к неотделимым улучшениям, в частности, относятся: перепланировка, прокладка проводки и коммуникаций (Постановление ФАС СЗО от 02.09.2008 по делу № А42-3383/2007); результат капитального ремонта помещения (Постановление ФАС ВСО от 30.10.2007 № А78-715/07-Ф02-8189/07); монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации, монтаж кабельной линии, изготовление и установка оконных блоков, изготовление и установка дверных блоков (Постановление ФАС ВСО от 19.07.2005 № АЗЗ-23786/04-С2-Ф02-3270/05-С2); реконструкция чердака в мансардный этаж (Постановление ФАС СЗО от 09.04.2007 № А56-27042/2005); работы по приведению помещения в соответствие с установленными санитарно-эпидемиологическими требованиями (капитальный ремонт и переоборудование) (Постановление ФАС ЦО от 24.04.2007 по делу № А35-3017/06-С13).
Неотделимые улучшения нельзя отделить от имущества. Любую пристройку или дополнительное оборудование можно снести или демонтировать, а возникшие повреждения имущества устранить. Такой подход может привести к выводу, что все улучшения следует считать отделимыми. Демонтаж практически всех, даже самых незначительных, улучшений наносит вред имуществу. По мнению эксперта, необходимо учитывать соразмерность расходов на улучшение имущества и расходов на демонтаж этих улучшений, а также возможность дальнейшего использования оборудования и материалов, израсходованных на улучшение. В частности, велики расходы на демонтаж неотделимых улучшений и на устранение негативных последствий такого демонтажа (в сравнении со стоимостью самих улучшений); могут ли быть использованы оборудование и материалы после демонтажа неотделимых улучшений.
Судебная практика идет по пути отнесения к неотделимым улучшениям результатов ремонта (текущего или капитального), отделочных работ и пр. То есть неотделимыми улучшениями зданий или помещений признается практически все, что прочно связано с этим зданием или помещением. При этом суды не рассматривают вопрос о том, может ли результат работ по улучшению быть физически отделен от стен, потолка, пола и т. д.
Улучшения к отделимым или неотделимым следует относить на основании объективных критериев. То, как стороны по договору квалифицируют те или иные результаты работ, не имеет значения.
Также из содержания Строительных норм и правил СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» (утв. Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 01.09.2009 № 390), п. 4. Требования к основным помещениям относят к неотделимым улучшениям работы по штукатурке и иной отделке стен, устройству потолка, пола, перегородок из легких материалов, инженерные сети и коммуникации, необходимые для функционирования зданий и сооружений (также сантехнические устройство: раковины, унитазы с бачками, душевые кабины).
Департаментом заявлено о назначении повторной экспертизы, однако убедительных доказательств необходимости ее назначения в материалы дела не представил. Из постановления суда кассационной инстанции не усматривается, что названное доказательство не соответствует требованиям, предъявляемым гл. 7 АПК РФ.
Суд, руководствуясь положениями статьи 82 АПК РФ и разъяснениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», назначил проведение экспертизы при соблюдении установленного порядка.
Департамент не был лишен права заявить в соответствии с частью 3 статьи 82 АПК РФ отвод эксперту.
Назначение судебной экспертизы было произведено в целях устранения выявленных судом противоречий по представленным истцом и ответчиком отчетам об оценке рыночной цены названного объекта недвижимости.
Судебная экспертиза является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).
Таким образом, суд находит оценку, проведенную в рамках настоящего дела, достоверной, а ходатайство департамента о назначении повторной экспертизы необоснованным.
Судом принято во внимание, что при производстве капитального ремонта по ходатайству общества департаментом было принято решение об освобождении арендатора от уплаты арендной платы по договору с 01.01.2009 в соответствии с пунктом 5.3.7 договора аренды. В связи с изложенным указанная сумма сбереженной обществом арендной платы учтена при определении стоимости неотделимых улучшений.
Истец с учетом довода суда кассационной инстанции уточнил сумму выкупа и предложил цену объекта выше суммы, установленной в первом отчете об оценке рыночной стоимости, включив в нее не учтенные платежи, в связи с чем иск об обязании департамента заключить с обществом договор купли-продажи нежилых помещений по цене 46 564 267 руб. При этом в названную сумму включена стоимость нежилого здания в размере 45 692 000 руб., стоимость земельного участка в размере 40 090 000 руб., арендные платежи за период с января 2009 года по май 2009 года в размере 296 958 руб. 36 коп., за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных на объекте с учетом износа (амортизации) в размере 39 514 690 руб. 71 коп.
Судом рассмотрено названное уточнение и учтено при вынесении настоящего решения.
В соответствии с вступившими в силу изменениями в Федеральный закон № 159-ФЗ срок рассрочки составляет пять лет. Поэтому требование истца по предоставлении на названный срок рассрочки является обоснованным и правомерным.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, пунктом 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», распределяет судебные расходы по государственной пошлине и оплате экспертизы, назначенной с согласия истца и ответчика, исходя из того, что заявленное истцом неимущественное требование удовлетворено в полном объеме, судебные издержки распределяются с учетом принятого судебного акта и подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
Руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «ВИТЭМ» (г. Москва, ОГРН 1057747214535, ИНН 7705668181) и Департаментом городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 770501001), возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) общей площадью 712,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Москва, Сеченовский пер., д. 5, стр. 2, изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции:
«3.1. Цена объектов (нежилого здания и земельного участка) с зачетом стоимости неотделимых улучшений составляет 46 564 267 (сорок шесть миллионов пятьсот шестьдесят четыре тысячи двести шестьдесят семь) руб. 65 коп. (в том числе стоимость нежилого здания в размере 45 692 000 руб., стоимость земельного участка в размере 40 090 000 руб., арендные платежи за период с января 2009 года по май 2009 года в размере 296 958 руб. 36 коп., за вычетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных на объекте с учетом износа (амортизации) в размере 39 514 690 руб. 71 коп.), в соответствии с заключением эксперта от 25.05.2016, составленного на основании определения Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2015 по делу № А40-110569/15-40-885, выполненного Головковой О. А., экспертом АНО «Независимое экспертно-оценочное бюро», с учетом Постановления Арбитражного суда Московского округа от 20.04.2017 по делу № А40-110569/15-40-885.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».
Пункт 3.2. изложить в следующей редакции:
«3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения».
Пункт 3.4. изложить в следующей редакции:
«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ____ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет долга, составляющей не менее 776 071 (семьсот семьдесят шесть тысяч семьдесят один) руб. 13 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (г. Москва, ОГРН 1037739510423, ИНН 770501001) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВИТЭМ» (г. Москва, ОГРН 1057747214535, ИНН 7705668181), расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб., расходы по проведению экспертизы в размере 55 000 руб.
Решение может быть обжаловано в Девятом арбитражном апелляционном суде в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Ю. Б. Павлюк