8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2017.
Решение в полном объеме изготовлено 18.12.2017.
Арбитражный суд в составе:
судьи Михайловой Е. В. единолично,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Гудковой Н. К.,
с участием представителей:
от истца: Денисюк М. Е., дов. № 77 АВ 4711760 от 18.07.2017 г., Толмачева Е. М., дов. № 77 АВ 5097423 от 22.09.2017 г., пред. паспорт, Багадаев Р. А., паспорт обоз. в сз.,
от ответчика: Ковалева С. С., дов. № 77 АВ 0676926 от 19.05.2016, пред. паспорт
рассмотрел в судебном заседании дело по иску, истца – индивидуальный предприниматель Багадаев Роман Аркадьевич (ОГРНИП 316503800062041, ИНН 502301832480, дата регистрации: 08.08.2016) к ответчику – Закрытое АКЦИОНЕРНОЕ общество «ПИН ГРУПП» (ИНН 7722812371,, 111024, город Москва, улица Авиамоторная, 50, стр. 2, пом. XIV комн.45, Дата регистрации: 28.06.2013) о взыскании убытков, расторжении договора, и по встречному иску о взыскании задолженности, имущественных санкций, расторжении договора
установил:
Индивидуальный предприниматель Багадаев Роман Аркадьевич (далее также арендатор, Истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с ответчику – Закрытое акционерное общество «ПИН ГРУПП» (далее также арендодатель, Ответчик) с иском о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в форме реального ущерба в размере 1 257 753 руб., и форме упущенной выгоды в размере 1 350 000 рублей.
В обоснование заявленных требований истец пояснил, что в рамках сложившихся с ответчиком арендных правоотношений, последним предоставлено в пользование имущество не отвечающее условиям договорного обязательства.
Возражая против притязаний истца, ответчик представил отзыв, из которого следует, что именно истец является ответственным за понесенные им расходы, при этом по мнению ответчика, истцом не представлено доказательств наличия совокупности условий необходимых для привлечения его к ответственности в виде возмещения убытков.
Для совместного рассмотрения с первоначальным ответчиком заявлен встречный иск, в окончательной редакции которого, последний требует взыскать со стороны задолженности по арендной плате в размере 2 550 000 рублей за период с 01.02.2017 по 31.10.2017, пени в размере384 150 рублей за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017, задолженности по коммунальным эксплуатационным платежам в размере 164 137,96 рублей за период с 02.11.2016 по 31.10.2017, а также пени за просрочку их внесения в размере 40 845,13 за период с 10.01.2017 по 31.10.2017, расторжении с 10.05.2017 договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, обязании возвратить объект аренды.
Кроме того, судом принята уточненная редакция требований по первоначальному иска исходя из требования о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в форме реального ущерба в размере 1 257 753 руб., в остальной части изменения предмета истцу отказано, поскольку ст. 49 АПК РФ не предусмотрено предъявление новых требований, а тем самым одновременного изменения предмета и основания иска.
Изучив представленные доказательства и выслушав представителей сторон, суд пришел к нижеизложенному выводу.
Как усматривается из материалов дела сторонами спора сложились частноправовые отношения урегулированные договором от 02.11.2016 (далее Договор), содержание которого соответствует типичной договорной модели договора аренды, регулирующегося положениями общих норм главы 34 ГК РФ.
Так, согласно условиям Договора, его предметом является обязательство Арендодателя предоставить Арендатору, на срок с 02 ноября 2016 года по 30 сентября 2017 года включительно, во временное пользование нежилое помещение общей площадью 138,7 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XI – комната 1, расположенное в Здании (п. 1.1, 2.2 Договора).
Стороны договорились, что факт передачи Помещения Арендатору удостоверяется путем подписания Акта сдачи-приемки Помещения содержащего кроме прочего сведения о техническом состоянии Помещения, наличии оборудования или имущества Арендодателя в нем, а также характеристики или дополнительные сведения о передаваемом Помещении, существеные для любой из Сторон (п. 3.1.2 Договора)
И как следует из акта приема-передачи от 02.11.2016 помещение, указанное в п. 1.1 Договора было передано арендатору, в состоянии, обеспечивающим при его приемки использование объекта аренды в целях соответствующих условиям обязательства, при этом как следует из п. 1.2 Договора, помещение было передано в аренду для целей размещения салона парикмахерских услуг или кафе.
В данном акте стороны, собственно кроме отсутствия каких-либо недостатков помещения и его пригодности для осуществления арендатором целевого использования, зафиксировали, что состояние отделочных материалов является новым (п. 3), а само помещение подготовлено под чистовую отделку и требует текущего ремонта (п. 4)
При стороны особо отметили отсутствие необходимости проведение капитального ремонта объекта аренды (п. 5 Акта)
В рамках исполнения Договора арендатор также обязался использовать помещение только в соответствии с его целевым назначением согласно п. 1.2. Договора (п. 3.2.1 Договора)
При этом, любые затраты, связанные с приведением Помещения в соответствие с целью, указанной в п. 1.2. Договора, несет Арендатор.
Кроме того, арендатор, согласно разделу 3 Договора обязался: За свой счет осуществлять текущий ремонт Помещения, необходимый для поддержания его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, устранять своими силами и за свой счет последствия аварий коммуникаций Помещения, произошедшие по вине Арендатора, письменно уведомляя об этом Арендодателя с указанием сроков устранения последствий аварий, а также своевременно принимать необходимые меры по их недопущению (3.2.7).
Производить перепланировку Помещения, а также неотделимые улучшения в нем только с письменного согласия Арендодателя. Согласование проведения перепланировок с уполномоченными государственными органами, в соответствии с действующим в городе Москве порядком, осуществляется Арендатором самостоятельно и за его счет после получения письменного разрешения Арендодателя на перепланировку. Выполненные перепланировки (изменения, дополнения, улучшения) Помещения Арендатор обязан зарегистрировать в уполномоченных государственных органах, своими силами и за свой счет, и получить соответствующие документы (3.2.8).
При проведении ремонтных работ согласовывать их состав с Арендодателем строго до начала работ, производить работы с соблюдением установленных для основного вида деятельности Арендатора требований санитарных, противопожарных и других государственных органов с согласованием в необходимых случаях проводимых работ с этими и другими государственными органами, обеспечить соответствие состояния Помещений указанным требованиям (3.2.9).
В свою очередь стороны обусловились, что арендатор осуществляет текущий ремонт в Помещении самостоятельно и за свой счет (п. 7.1 Договора) и при этом любые неотделимые улучшения Помещения, произведенные Арендатором, безвозмездно переходят в собственность Арендодателя и Арендатору не компенсируются (п. 7.2 Договора).
В данном случае применимая во внимание, достигнутое при заключении Договора соглашение сторон, суд приходит к выводу об отсутствии у арендатора права требовать возмещения или какой-либо компенсации стоимости работ или материалов полученных или приобретенных истцом для целей осуществления деятельности в арендуемом помещении и направленных на привидение такого помещения в состояние необходимое истцу.
В силу ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В свою очередь арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Данные нормы являются диспозитивными и применяется постольку поскольку сторонами не предусмотрено иное.
По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта предусмотренного договором или ввиду неотложной необходимости капитального ремонта, арендатор вправе произвести указанный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость. Согласия арендодателя на проведение капитального ремонта в таком случае не требуется. При этом, в предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т. п. ).
Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом – изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т. п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 ГК РФ и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 ГК РФ.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, как и в случае производства неотделимых улучшений, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
В данном случае Арендатор не обращался к Арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью.
Таким образом, Арендодатель не допускал нарушения своих обязательств по производству капитального ремонта, что предоставило бы Арендатору право на основании ст. 616 ГК РФ провести его самостоятельно и взыскать с Арендодателя его стоимость.
Следовательно, не зависимо от юридической квалификации работ/ услуг, расходы, на которые являются предметом рассматриваемого требования, будь то расходы связанные с осуществлением капитального ремонта или ремонта обусловленные текущем ремонтом, в силу положений приведенных норм, а также условий Договора у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования о взыскании понесенных затрат.
Отказывая в удовлетворении рассматриваемого требования, суд пришел к выводу о том, понесенные арендатором расходы удовлетворяют собственные интересы последнего и соответствуют профессиональной деятельности арендатора обусловленной соответствующим обязательством.
Данные расходы не могут быть признаны судом убытками арендатора, поскольку последние не связаны с виновным поведением стороны, и не находятся в причинно-следственной с ними связи.
Такие расходы могут быть расценены как приготовления истца, необходимые при осуществлении предпринимательской деятельности, которые однако имеют существенное значение при рассмотрении спора о возмещении упущенной выгоды, то есть требование не являющегося предметом настоящего спора.
Осуществляя такие расходы, арендатор должен был разумно исходить, что такие расходы обусловлены интересом самого арендатора, не подлежат компенсации, в том числе при досрочном расторжении Договора, поскольку такой порядок распределения имущественных интересов был определен взаимным волеизъявлением сторон.
Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом.
Между тем, возмещение расходов истца арендодателем привело бы к игнорированию договоренностей сторон, то есть принципа свободы частного волеопределения (ст. 1, 421 ГК РФ) и указанного принципа возмещения убытков.
По общему правилу частного права, субъективное право в относительных (обязательственных) отношениях сводится к праву требования определенного поведения от конкретных обязанных лиц. Поэтому предмет обязательств составляют вполне определенные действия по передаче имущества, производству работ, оказанию услуг (либо воздержание от конкретных действий.
Арендное обязательство связывает лишь их сторон, и потому обязанности арендатора производить оплату аренды соответствует праву арендодателя требовать внесения такой платы.
Действительно в силу ст. 611, 612, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации на стороне арендодателя по мимо обязанности предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, также лежит и обязанность передать в аренду такое имущество которое не имеет недостатков полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
И поскольку законом не установлено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, аналогично тому, как при обнаружении недостатков полностью или частично препятствующие пользованию объектом аренды арендатор вправе соразмерного уменьшения арендной платы.
Прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения или их ненадлежащее оказание, безусловно не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков в переданном в аренду имущество, однако указывает на невозможность использования такого имущества по целевому назначению.
Возникновение обязательства арендатора (субарендатора) по внесению предусмотренной Договором арендной платы, равно как это определено Законом, стороны поставили в зависимость от факта передачи объекта аренды во владение и пользование арендатору и оформления такой передачи подписание акта приема– передачи.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период с момента, когда арендатору было передано имущество, до момента, когда арендодатель лишил его возможности владеть и пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67– 3141/2011).
Таким образом, высшие суды, в качестве основания для освобождения арендатора от уплаты за пользование имуществом указали на невозможность пользования таким имуществом по причинам, зависящим от арендодателя.
Согласно ст. 606 по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК, в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.
В то же время наличие препятствий в пользование помещением, не является предпосылкой права арендатора на возмещение стороной, понесенных в связи с приведением объекта аренды в состояние соответствующее собственным усмотрениям.
Не смотря на то, что согласие на проведение текущего ремонта, арендодатель фактически выразил в акте приема передачи (п. 4), проект ремонтных работ либо их состав не согласовывались с арендодателем как того требует пункт 3.7 Договора. Молчание стороны в данном случае не свидетельствует о наличии такого согласия, как полагает истец.
Как уже было отмечено судом, арендуемое имущество было передано истцу приема-передачи от 02.11.2016, в котором стороны зафиксировали факт его соответствия всем условиям Договора.
При этом о наличии препятствий в пользовании объектом аренды истец известил контрагента в январе 2017 года.
В данном случае суд, принимая во внимание весь объем переписки сторон, относительно возникшего препятствия в пользовании и в частности то обстоятельство что такой факт не опровергнут ответчиком, исходит из периода препятствий в пользовании начиная с 21.12.2016.
Так, Письмом от 24.01.2017 и от 25.01.2017 истец уведомляет именно об этой дате, говоря о прекращении подачи электроэнергии. Письмо от 01.03.2017 дублирует требования к ответчику.
В Письме от 02.02.2017 подтвердил доводы стороны об отсутствии электроснабжения помещения.
Арендодатель в Письме от 27.02.2017 подтвердил факт «простоя» в 70дней, в период с 21.12.2016 по 28.02.2017.
Письмом от 02.03.2017 ответчик учитывая требования стороны направил на подписание проект соглашений изменяющих условия арендного обязательства сторон.
Направленная оферта арендатором не акцептована, проекты соглашений не подписаны.
Данная переписка, как доказательство и источник полученных судом сведений об обстоятельствах, также подтверждает представленной в материалы дела выписок хронологии обмена электронными сообщениями и их содержания.
Уведомлением от 09.03.2017 истец известил адресат о расторжении Договора
Уведомлением от 27.03.2017 истец известил о том, что договор следует считать расторгнутым с 13.03.2017, представил проект соглашения, и передаточный акт.
Соглашение о расторжении Договора и передаточный акт арендодателем подписаны не были.
При это доводы истца о необходимости считать договор расторгнутым с 13.03.2017 и подписании соглашения в редакции арендатора были категорически отвергнуты ответчиком, о чем изложено в Письме от 13.03.2017, в котором ответчик предлагает варианты прекращения Договорного обязательства.
В Письме ответчик подтвердил позицию о том, что срок расторжения договора следует исчислять в соответствии с порядком установленном в Договоре, при этом ответчик пояснил истцу следующее.
С учетом того, что Стороны не достигли соглашения о расторжении, а арендатор воспользовался правом расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке, Договор аренды признается расторгнутым 10.05.2017, в связи с тем, что Уведомление о расторжении Договора аренды получено адресатом 10.03.2017, а пунктом 3.4.2. Договора аренды предусмотрен порядок расторжения Договора в одностороннем порядке по инициативе Арендатора, необходимость предварительного уведомления о расторжении Договора аренды за 2 (два) календарных месяца.
Таким образом, как установлено судом, в материалы настоящего дела представлены исчерпывающие доказательства передачи ответчику по спорному Договору объекта аренды, что следует из приведенных выше актов приема– передачи, и в частности указывает на исполнение арендодателем.
Между тем, как установлено судом в период 21.12.2016 по 28.02.2017, арендодатель не обеспечил функционирование помещений для целей, согласованных сторонами в Договоре.
При наличии к тому правовых оснований арендатор, в соответствии с п. 6.3.2 Договора, расторгнул договор, уведомив об этом ответчика.
В силу ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Почтовая корреспонденция содержащая уведомление истца поступила адресату 10.03.2017, в связи с чем суд считает договор аренды следует считать прекращенным 10.05.2017, С учетом изложенных обстоятельств, требования первоначального иска отклоняются судом в полном объеме, как и встречные требования о расторжении договора с 10.05.2017 не подлежат удовлетворению, поскольку договор расторгнут, помещение освобождено.
В данном случае в момент прекращения Договора аренды, объект аренды уже находился во владении истца, в связи с чем доводы о фактическом пользовании помещением в период, последовавший за расторжением Договора аренды не соответствуют принципу достоверности.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме. Эта позиция применима и к прекращению договора. (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2016 г. № 309-ЭС16-14273).
Действия как арендодателя, так и арендатора спорного правоотношения, в части касающейся направления акт возврата объекта, передачи ключей, обмен соглашениями о расторжении Договора, как полагает суд, являются свидетельством прекращения
спорного правоотношения и в части прекращения вытекающих из договора аренды обязанностей по возврату имущества.
В связи с чем требование встречного иска об обязании возвратить объект аренды отклоняется судом.
При взыскании суммы задолженности по арендной плате и коммунальным платежам суд исходит из периода их расчета определенного с 28.02.2017 по дату расторжения Договора, то есть по 10.05.2017. При определении размера долга и пени суд исходит из следующего.
Так, согласно, разделу 4 Договора Размер ежемесячной арендной платы за Помещение устанавливается в следующем размере: в период со 2 ноября 2016 года по 28 февраля 2017 года (включительно) ежемесячной арендной платы составляет сумму в размере 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, за каждый месяц аренды; начиная с 1 марта 2017 года размер ежемесячной арендной платы за составляет сумму в размере 300 000 (триста тысяч) рублей 00 копеек.
При этом согласно п. 4.4 Договора Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается как ежемесячная арендная плата, помноженная на отношение количества дней аренды к общему количеству календарных дней данного месяца.
В период действия Договора с 02.11.2016 по 20.12.2016, суммы арендной платы составила 241 774,19 рублей, из которых 145 000 (29 дней ноября 2016) и 96 774,19 рублей (20 дней декабря 2016).
В период действия Договора с 01.03.2017 по 10.05.2017, суммы арендной платы составила 687 096,77 рублей, из которых 300 000 рублей (март 2017) и 300 000 рублей (апрель 2017) 87 096,77 рублей (9 дней мая 2017).
Суммарно сумма арендной платы составила 928 870,96 рублей, из которых истцом оплачено 445 000 рублей. Сумма долга составила 483 870,96 рублей.
Согласно п. 4.5 Договора в срок до 04.11.2016 года Арендатор оплачивает 150 000(сто пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек, в счет предварительной оплаты аренды. В дальнейшем расчет за текущий месяц аренды осуществляется не позднее 20-го числа предыдущего месяца.
В силу п. 5.2 Договора за несвоевременное внесение арендной платы Арендатор по письменному требованию Арендодателя выплачивает пени в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.
Ответчиком произведен расчет пени в размере 384 150 рублей за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017. В свою очередь поскольку требование о взыскание арендной платы за февраль 2017 и май свыше 10.05.2017 и июнь 2017 неправомерно, требование о взыскание пени в части указанной суммы расчета аренды подлежат отклонению. Суд произведя перерасчет неустойки, удовлетворяет требование частично, в размере 75 783,87 рублей, исходя из следующего долга за март 2017 – 300 000 рублей, обязанность по оплате 21.02.2017 (130 дней просрочки) – 39 000 рублей, за апрель 2017– 300 000 рублей обязанность по оплате 21.03.2017(102 дня просрочки) – 30 600 рублей, за 9 дней мая 2017 – 87 096,77 рублей, обязанность по оплате 21.04.2017 (71 день просрочки) – 6 183,87 рублей. Период просрочки определен ответчиком по 30.06.2017.
О чрезмерности неустойки не заявлено, оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.
Согласно п. 4.6 Договора арендная плата за помещение, эксплуатационные и коммунальные расходы, а также расходы по аренде земельного участка, подлежат начислению с 02.11.2016.
При этом в период с 02.11.2016 по 31.1.201 эксплуатационные расходы, а также расходы по оплате аренды земельного участка, коммунальные расходы не включены в расчет арендной платы и оплачиваются арендатором сверх арендной платы в течении 5 дней с даты выставления счета.
В свою очередь, согласно п. 4.7 Договора Арендатор оплачивает Арендодателю стоимость за фактические потребленные Арендатором коммунальные услуги путем перечисления причитающейся суммы Арендодателю, на основании счетов, выставляемых Арендодателем. Арендатор компенсирует Арендодателю расходы, понесенные им на оплату коммунальных услуг мест общего пользования пропорционально соотношению площади Помещения, занимаемого Арендатором, к обшей площади здания. При этом Арендодатель вправе выставлять Арендатору счета на оплату коммунальных услуг в различные периоды и промежутки времени, без привязки к конкретным срокам и датам.
При этом начиная с 1 января 2017 года эксплуатационные расходы, а также расходы по аренде земельного участка, на котором расположено Здание, включены в стоимость Арендной платы. Коммунальные расходы оплачиваются сверх арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 4.7. настоящего Договора и в сроки, согласно п. 4.6. настоящего Договора.
С учетом изложенного возмещении эксплуатационных расходов и компенсации арендной платы за земельный участок в отношении периода начиная с 01.01.2017 и в сумме не отнесены к юрисдикции арендатора.
Ответчик требует взыскания эксплуатационных расходов в сумме 41 340,31 руб. за ноябрь 2016 года, 42 765,83 рублей декабрь 2016 г.
Данное требование суд удовлетворяет частично в размере 68 931,17 рублей, в том числе в сумме 41 340,31 руб. за ноябрь 2016 года и 27 590,86 рублей 20 дней декабря 2016.
Компенсация арендной платы определена судом в сумме 5 145,40 рублей аналогично с предыдущим расчетом.
Размер долга подлежащих компенсации коммунальных платежей определен ответчиком за период с ноября 2016 по апрель 2017 в сумме 69 940,77 рублей, в том числе 11 992,79 рублей ноябрь 2016, 12 182,71 рублей декабрь 2016, 11 707,69 рублей январь 2017, 12 678,02 рублей февраль 2017 года, 11 146,13 рублей март 2017 года, 10 233,43 рублей апрель 2017 года.
С учетом наличия препятствий в пользовании арендованным имущество в период с 21.12.2016 по 28.02.2017, и по причине виновных действий, за которые отвечает арендодатель, начисление платежей в счет компенсации коммунальных платежей за указанный период является неправомерным. Рассматриваемое требование удовлетворяется судом частично в сумме 41 232,16 рублей, из которых 11 992,79 рублей ноябрь 2016, 7 859,81 рублей за 20 дней декабря 2016, 11 146,13 рублей март 2017 года, 10 233,43 рублей апрель 2017 года.
Сумма требования о взыскании переменной части арендной платы удовлетворенная судом составила 115 308,73 рублей.
Требование о применении имущественных санкций в форме договорной неустойки в размере 20 656,16 рублей за период с 10.01.2017 по 25.02.2017, исходя из ставки в 0,1%, в отношении суммы долга по переменной части арендой платы не основано на положениях Договора, в связи с чем подлежит отклонению.
Удовлетворение требований по денежным обязательствам ответчика по Договору за счет суммы обеспечительного взноса является правом арендодателя, о реализации которого последним не заявлялось.
Однако, поскольку договор аренды расторгнут, помещения возвращены, исходя из фактических обстоятельств дела, при наличии доказательств подтверждающих факт перечисления ответчиком в счет обеспечения исполнения обязательств по Договору денежной суммы в размере 300 000 рублей, учитывая возражения истца относительно их удержания ответчиком, суд учитывая и зачетные свойства суммы обеспечивающей исполнения обязательств арендатора по отношению к заявленному истцом требованию, приходит к выводу.
Поскольку при прекращении договора аренды стороны не пришли к соглашению о подлежащих проведению расчетах, суд, учитывая, положения пунктов 4.8, 4.9 Договора, в отсутствие у ответчика перед истцом иных денежных обязательств за исключением установленного настоящим судебным Решением, суд считает, что ответчика в пользу истца в качестве неустойки подлежит взысканию денежная сумма в размере 183 870,96 рублей задолженности по арендной плате, то есть за вычетом (зачетом) суммы уплаченной ответчиком в счет обеспечения исполнения обязательств по Договору, 75 783,87 рублей пени, 115 308,73 рублей задолженности по переменной части арендной платы.
Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 11,12, 183, 309, 310, ГК РФ и ст. 27, 65, 110, 167 – 171 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении первоначального иска отказать полностью.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Багадаев Роман Аркадьевич (ОГРНИП 316503800062041, ИНН 502301832480, Дата регистрации: 08.08.2016) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 31 578 рублей.
Встречный иск удовлетворить частично.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Багадаев Роман Аркадьевич (ОГРНИП 316503800062041, ИНН 502301832480, Дата регистрации: 08.08.2016) в пользу Закрытое акционерное общество «ПИН ГРУПП» (ИНН 7722812371,, 111024, город Москва, улица Авиамоторная, 50, стр. 2, пом. XIV комн. 45, Дата регистрации: 28.06.2013) 183 870,96 рублей задолженности по арендной плате, 75 783,87 рублей пени, 115 308,73 рублей задолженности по переменной части арендной платы и 5710 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с закрытое акционерное общество «ПИН ГРУПП» (ИНН 7722812371, 111024, город Москва, улица Авиамоторная, 50, стр. 2, пом. XIV комн. 45, Дата регистрации: 28.06.2013) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 16 556 рублей.
Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятом арбитражном апелляционном суде.
Судья
Е. В. Михайлова