8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Вопрос:
Ассоциация российских банков совместно с Международной финансовой корпорацией (IFC) провели круглый стол по теме «Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов – новый рынок и новые возможности. Некоторые аспекты создания системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов» и сформировали по его результатам перечень вопросов, по которым, с точки зрения участников круглого стола, имеются пробелы правового регулирования или неопределенность в применении норм действующего законодательства о порядке открытия и ведения специальных счетов капитального ремонта многоквартирных домов.
1. Открытие и закрытие специальных счетов капитального ремонта
1.1. Планирует ли ЦБ РФ разработать нормативный/методический документ по порядку открытия, ведения и закрытия специальных счетов капитального ремонта, раскрытия и передачи информации по операциям с использованием этих счетов, полномочиям и ответственности банков по договору специального счета капитального ремонта?
1.2. В случае обращения в банк товарищества собственников жилья (ТСЖ), в составе и под управлением которого находятся несколько многоквартирных домов, для открытия нескольких специальных счетов (по одному специальному счету для каждого многоквартирного дома) обязан ли банк проводить проверку соответствия заявителя требованиям ч. 1 ст. 175 ЖК РФ и какие документы банк обязан запросить у заявителя?
1.3. Имеет ли право банк отказать в открытии ТСЖ нескольких специальных счетов при возникновении у него подозрения, что заявитель не соответствует требованиям ст. 175 Жилищного кодекса РФ, либо при отсутствии у ТСЖ документов, необходимых для проведения банком проверки на соответствие ТСЖ требованиям ст. 175 Жилищного кодекса РФ?
1.4. Какие меры ответственности и кем будут налагаться на банк, открывший специальные счета капитального ремонта на имя ТСЖ, не соответствующего требованиям ст. 175 ЖК РФ?
1.5. При переводе денежных средств со специального счета при его закрытии должен ли банк, в котором закрывается специальный счет, удостовериться, что средства переводятся именно на новый специальный счет капитального ремонта в уполномоченный банк, и каким образом (ч. 4 ст. 176 ЖК РФ)?
1.6. Статья 176 ЖК РФ устанавливает требование к банкам по размеру собственного капитала только в момент открытия специальных счетов капитального ремонта. Каковы будут последствия для уполномоченного банка в случае снижения размера собственных средств ниже установленного законодательством предела после открытия специального счета (счетов)? Является ли это основанием для обязательного (принудительного) закрытия специальных счетов и по чьему требованию?
1.7. Каким образом должны регулироваться порядок закрытия специальных счетов капитального ремонта и перевод денежных средств со специальных счетов при несоблюдении требования о достаточности собственных средств (капитала) банка и исключения соответствующего банка из официального перечня Банка России (ст. 176 ЖК)? Каковы последствия отказа собственников принять решение о закрытии и переводе специального счета в другой банк?
1.8. Достаточно ли будет для решения вопросов 1.6 и 1.7 выше принятия нормативного акта (указаний) Банка России либо потребуется внесение изменений в федеральные законы?
2. Ведение специальных счетов
2.1. Что будет являться достаточным подтверждением добросовестных действий банка по проверке целевого расходования денежных средств со специальных счетов? В чем и перед кем заключается ответственность банка в случае, если средства специального счета будут использованы владельцем счета нецелевым образом (ст. 177 ЖК)?
2.2. Учитывая противоречие между правовой формой владельцев специальных счетов (юридических лиц) и собственниками средств, хранящихся на спецсчетах (в основном физических лиц), предполагается ли распространить на специальные счета капитального ремонта требования норм обязательного резервирования (отчислений в Фонд обязательного резервирования), применимые к счетам физических лиц? Если да, то каким образом будет рассчитываться размер денежных средств, подлежащих такому резервированию?
2.3. Какими мерами Банк России предполагает реализовать законодательное требование об обеспечении сохранности накоплений граждан (фактически бессрочных депозитов), накапливаемых на специальных счетах капитального ремонта?
2.4. Входит ли в обязанность банка при поступлении исполнительного документа о взыскании денежных средств со специального счета проверка оснований для обращения взыскания, предусмотренных ч. 6 ст. 175 ЖК РФ? Требуется ли здесь разъяснение Банка России либо внесение изменений в законодательство об исполнительном производстве?
2.5. Допускается ли арест специального счета с учетом ограничений по целевому использованию средств со специального счета (ч. 1 ст. 175, ч. 5 ст. 175 ЖК РФ)?
2.6. В каком объеме и в какой форме (выписки, справки и т. п.) должна быть предоставлена информация по заявлению собственника о средствах, находящихся на специальном счете капитального ремонта многоквартирного дома, без нарушения требований банковской тайны (ч. 7 ст. 177 ЖК РФ)?
2.7. Должен ли банк при открытии специального счета капитального ремонта получать от всех собственников согласие на раскрытие информации о персональных данных и денежных средствах на счете третьим лицам?
2.8. В отношении сбора средств с собственников в оплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет кто обязан нести обязанности платежного агента по персональной идентификации и учету поступающих средств: владелец специального счета или банк, в котором открыт специальный счет?
2.9. Входит ли в обязанности банка, в котором открыт специальный счет капитального ремонта конкретного многоквартирного дома, вести персонифицированный учет всех собственников помещений в таком доме?
2.10. Каким образом обязать владельца специального счета капитального ремонта представлять в банк (обновлять) реестр собственников соответствующего МКД и в какие сроки? Какие последствия наступают при неисполнении и какие меры воздействия может применить банк – можно ли потребовать закрытия спецсчета?
2.11. Каков порядок замены собственника в качестве участника накопления на специальном счете при переходе прав собственности на помещение в МКД к другому собственнику?
2.12. Каким образом будет определяться размер доли каждого собственника в случае необходимости распределения и выплаты собственникам накопленных средств (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ)?
2.13. Имеет ли банк право устанавливать комиссионное вознаграждение за сопровождение специальных счетов (ст. 170, 177 ЖК РФ)? Какова позиция Банка России в отношении возможности установления более высоких тарифов по ведению специальных счетов в связи с большим дополнительным объемом работ, который должен выполняться банком в соответствии с законодательством при обслуживании спецсчетов?
2.14. Поскольку на специальные счета капитального ремонта распространяются общие требования п. 11 ст. 7 Федерального закона от 07.08.2001 № 115-ФЗ, банк вправе отказать в выполнении распоряжения владельца спецсчета о совершении операции и расторгнуть договор специального счета в случае принятия в течение календарного года двух и более решений об отказе в выполнении распоряжений владельца спецсчета по этим же основаниям.
Если банк принимает решение о расторжении договора спецсчета по этому основанию, возникает ряд вопросов:
2.14.1. Какие действия должен предпринимать банк за период с даты уведомления владельца спецсчета о закрытии счета до даты расторжения договора спецсчета в отношении поступающих платежей собственников помещений?
2.14.2. Куда банк должен направить средства с закрытого спецсчета в случае, если собственники такого многоквартирного дома не примут решение о дальнейшем способе формирования фонда капитального ремонта?
3. Кредитование с использованием специальных счетов капитального ремонта
3.1. Может ли производиться безакцептное списание средств со специального счета в счет погашения кредита на проведение капитального ремонта (в том числе предоставленного кредитной организацией, отличной от той, где открыт специальный счет)?
3.2. К какой категории качества – с точки зрения риска и резервирования – должны относиться кредиты, предоставленные ТСЖ/ЖСК для финансирования капитального ремонта? Возможно ли будет отнести такие кредиты к портфелю однородных ссуд?
3.3. Возможно ли распространить на специальный счет капитального ремонта режим залогового счета для использования находящихся на нем средств и будущих поступлений в качестве обеспечения (залога) по оплате подрядных работ или по кредитам на капитальный ремонт? Режим залога может установить приоритет использования средств со спецсчета перед различными кредиторами (подрядчиками, банками и т. п.) и предотвратить возникновение небаланса между объемом поступающих средств и обязательствами владельца спецсчета, связанными с проведением капитального ремонта.
Ответ:
Департамент банковского регулирования совместно с Юридическим департаментом рассмотрел письмо Ассоциации российских банков о вопросах, сформированных по результатам круглого стола на тему «Финансирование капитального ремонта многоквартирных домов – новый рынок и новые возможности», и сообщает следующее.
1.1. О предложениях по разработке единых требований к процедуре открытия специального счета для формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома.
Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта (далее – специальный счет) открывается в банке с учетом установленных Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) особенностей открытия и закрытия специального счета. Статьей 175 ЖК РФ определяется перечень лиц, которые могут быть владельцами специального счета для формирования фонда капитального ремонта. Частью 1 статьи 176 ЖК РФ определены документы, на основании которых открываются специальные счета для формирования фонда капитального ремонта.
Инструкция Банка России от 30.05.2014 № 153-И «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» содержит достаточные правила по открытию специальных банковских счетов (в том числе пункты 2.8 и 4.14), в связи с чем отсутствует необходимость дополнительного регулирования процедур открытия специального счета для формирования фонда капитального ремонта.
1.2. – 1.5. В отношении обязанности банка при закрытии специального счета осуществлять проверку того, что денежные средства зачисляются на другой специальный счет, отмечаем следующее.
В Плане счетов бухгалтерского учета в кредитных организациях предусмотрены балансовые счета второго порядка № 40604 «Специальный банковский счет регионального оператора» и № 40705 «Специальный банковский счет товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов».
Таким образом, при перечислении денежных средств на специальный счет получателя средств получатель средств может быть идентифицирован по реквизиту «Номер счета получателя средств», сформированного в соответствии с требованиями Положения Банка России от 16.07.2012 № 385-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации».
Что касается полномочий лиц на распоряжение денежными средствами, составляющими фонд капитального ремонта, отмечаем следующее.
ЖК РФ применительно к специальному счету устанавливает требования к владельцу указанного счета (ч. 1 ст. 176 ЖК РФ), а также к лицам, на счет которых может быть перечислен остаток денежных средств при закрытии специального счета (ч. 4 ст. 176 ЖК РФ).
В этой связи полагаем, что применительно к специальному счету кредитная организация обязана обеспечить доступ к денежным средствам, составляющим фонд капитального ремонта, только для уполномоченных лиц.
Согласно пункту 1 статьи 847 ГК РФ права лиц, осуществляющих от имени клиента распоряжения о перечислении и выдаче средств со счета, удостоверяются клиентом путем представления банку документов, предусмотренных законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и договором банковского счета.
Таким образом, по нашему мнению, кредитная организация в целях управления регуляторным риском и правовым риском вправе осуществлять мероприятия по получению необходимой информации для проверки полномочий лиц, имеющих право распоряжения денежными средствами, составляющими фонд капитального ремонта, в целях открытия специального счета или перевода денежных средств при закрытии специального счета, которую оценивает самостоятельно.
1.6. – 1.8. ЖК РФ непосредственно не предусмотрены последствия утраты кредитной организацией, в которой открыт специальный счет, соответствия требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, в том числе в части необходимости (отсутствия необходимости) закрыть специальный счет и перевести денежные средства, составляющие фонд капитального ремонта, в иную кредитную организацию.
Согласно пункту 4 статьи 859 ГК РФ основанием закрытия банковского счета является расторжение договора банковского счета. Особенности расторжения договора специального счета предусмотрены частями 3 и 5 статьи 176 ЖК РФ. При этом ЖК РФ не предусматривает иных оснований закрытия специальных счетов.
Полагаем, что установление последствий несоответствия кредитной организации, в которой открыт специальный счет, требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ может быть осуществлено только на уровне закона, учитывая отсутствие у Банка России полномочий по принятию нормативного акта в этой части.
2.1. Согласно статье 848 ГК РФ банк обязан совершать для клиента операции, предусмотренные для счетов данного вида законом, установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота, если договором банковского счета не предусмотрено иное.
Частью 3 статьи 177 ЖК РФ установлено, что банк в порядке, установленном указанной статьей, банковскими правилами и договором специального счета, обязан обеспечивать соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ. Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в статье 174 ЖК РФ. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1 статьи 177, не допускаются (часть 2 статьи 177 ЖК РФ).
В этой связи исполнять поручения клиента на списание денежных средств, не предусмотренные режимом счета, кредитная организация не вправе.
Несмотря на то что ЖК РФ предусматривает целевое расходование фонда капитального ремонта, специальной ответственности банка в случае, если средства со специального счета будут использованы нецелевым образом, в ЖК РФ не предусмотрено.
По общему правилу, сформулированному в пункте 1 статьи 866 ГК РФ, при неисполнении или ненадлежащем исполнении поручения клиента банк плательщика несет ответственность в порядке, по основаниям и в размерах, которые предусмотрены главой 25 ГК РФ.
Кроме того, частью 4 статьи 177 ЖК РФ предусмотрено, что операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении определенных указанной частью документов.
Банк отказывает в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены документы, указанные в частях 4 и 5 статьи 177 (ч. 6 ст. 177 ЖК РФ).
Пунктом 1.1 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» установлено, что банки осуществляют перевод денежных средств по банковским счетам в соответствии с федеральным законом и нормативными актами Банка России.
В пункте 2.1 Положения Банка России от 19.06.2012 № 383-П «О правилах осуществления перевода денежных средств» установлены основные процедуры приема к исполнению распоряжений. При этом банки могут дополнительно устанавливать, в том числе в договорах, иные процедуры приема к исполнению распоряжений, в том числе в целях реализации требований статьи 177 ЖК РФ.
2.2. – 2.3. Согласно статье 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив. Статьей 136 ЖК РФ установлено, что государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц, статьей 140 установлено, что товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. В соответствии с пунктом 3 статьи 50 ГК РФ потребительские кооперативы, к которым в том числе относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, являются юридическими лицами – некоммерческими организациями.
Таким образом, с учетом статуса владельца специального счета требования Федерального закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации» на специальные счета не распространяются.
ЖК РФ не предусмотрена функция Банка России по обеспечению сохранности накоплений граждан. Вместе с тем в части 2 статьи 176 ЖК РФ в целях обеспечения необходимого уровня надежности кредитной организации, в которой может открываться специальный счет для перечисления средств на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, установлен критерий, ограничивающий круг таких банков, по величине их собственных средств (капитала) – в размере 20 миллиардов рублей.
Банк России полагает, что исходя из приоритета сохранности средств, предназначенных для проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах критерий отбора банков, установленных в статье 176 ЖК РФ, является обоснованным и достаточным.
2.4. Разъяснение положений Федерального закона «Об исполнительном производстве» не относится к компетенции Банка России, определенной Федеральным законом «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», вместе с тем считаем возможным отметить следующее.
Анализ норм части 6 статьи 175 ЖК РФ и пункта 2 статьи 854 ГК РФ в системной связи позволяют сделать вывод, что не допускается списание денежных средств, находящихся на счете, в том числе без распоряжения клиента, когда такое списание законом определенно запрещено.
Соответственно, при поступлении исполнительного документа об обращении взыскания на денежные средства, находящиеся на специальном счете, банк осуществляет проверку наличия оснований, указанных в части 6 статьи 175 ЖК РФ.
2.5. Специальный счет является одним из видов банковских счетов, открываемых на основании договора банковского счета, в связи с чем к нему применяются соответствующие требования, установленные главой 45 ГК РФ.
Согласно статье 27 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» на денежные средства и иные ценности юридических и физических лиц, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в кредитной организации, а также на остаток электронных денежных средств арест может быть наложен не иначе как судом и арбитражным судом, судьей, а также по постановлению органов предварительного следствия при наличии судебного решения.
2.6. – 2.7. Из пункта 7 статьи 177 ЖК РФ определенно следует непосредственная обязанность банка информировать любого собственника помещения в многоквартирном доме по его требованию о сумме зачисленных на специальный счет платежей, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету.
Полагаем, что банк вправе самостоятельно определить порядок предоставления информации по специальному счету собственникам помещений в многоквартирном доме в целях надлежащего исполнения указанной обязанности (в том числе в части передачи соответствующей информации надлежащему лицу с учетом требований ЖК РФ и соблюдением банковской тайны).
2.8. – 2.12. ЖК РФ непосредственно не предусмотрена обязанность кредитной организации, в которой открыт специальный счет, осуществлять учет денежных средств, поступивших на него, в разрезе собственников помещений, за счет взносов которых на специальном счете осуществляется формирование фонда капитального ремонта.
Полагаем, что соответствующий учет денежных средств, поступивших в качестве взносов на капитальный ремонт, в разрезе собственников помещений, в том числе в целях обеспечения возможности исполнения требований части 2 статьи 174 ЖК РФ, может вестись владельцем соответствующего специального счета по аналогии, например, с ведением региональным оператором учета взносов на капитальный ремонт при формировании фонда капитального ремонта на счете (счетах) регионального оператора (ст. 183 ЖК РФ).
Отмечаем при этом, что в соответствии со статьей 36.1 ЖК РФ право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
2.13. Совершение операции по списанию комиссионного вознаграждения со специального счета в соответствии с условиями договора специального счета прямо предусматривается в пункте 6 части 1 статьи 177 ЖК РФ. При этом вид комиссионного вознаграждения, которое может быть списано со специального счета, ЖК РФ не устанавливает.
Вопросы, касающиеся взимания кредитными организациями с клиентов различного рода комиссий, нашли отражение в судебной практике. Так, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Информационного письма от 13.09.2011 № 147 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с применением положений Гражданского кодекса Российской Федерации о кредитном договоре», для разрешения спора необходимо определить природу комиссий, взимаемых банком с заемщика. Кроме того, в данном Информационном письме указано, что «банк имеет право на получение отдельного вознаграждения (комиссии)... в том случае, если оно установлено за оказание самостоятельной услуги клиенту». При этом под самостоятельной услугой понимается действие, создающее «для заемщика какое-либо дополнительное благо или иной полезный эффект» (абзац 9 пункта 4).
2.14. В соответствии с пунктом 1.2 статьи 859 ГК РФ банк вправе расторгнуть договор банковского счета в случаях, установленных законом. Одним из таких случаев является предусмотренное пунктом 5.2 статьи 7 Федерального закона «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» (далее – Закон № 115-ФЗ) право кредитной организации расторгнуть договор банковского счета (вклада) с клиентом в случае принятия в течение календарного года двух и более решений об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции на основании пункта 11 статьи 7 Закона № 115-ФЗ.
Таким образом, по нашему мнению, нормы Закона № 115-ФЗ о расторжении договора банковского счета подлежат применению в отношении специальных счетов для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно абзацу второму пункта 1.2 статьи 859 ГК РФ со дня направления банком клиенту уведомления о расторжении договора банковского счета до дня, когда договор считается расторгнутым, банк не вправе осуществлять операции по банковскому счету клиента, за исключением операций по начислению процентов в соответствии с договором банковского счета, по перечислению обязательных платежей в бюджет и операций, предусмотренных пунктом 3 статьи 859 ГК РФ.
Частью 4 статьи 176 ЖК РФ установлено, что остаток денежных средств при закрытии специального счета перечисляется по заявлению владельца специального счета: 1) на счет регионального оператора в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта; 2) на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 859 ГК РФ в случае неявки клиента за получением остатка денежных средств на счете в течение 60 дней со дня направления банком клиенту уведомления о расторжении договора банковского счета либо неполучения банком в течение указанного срока указания клиента о переводе суммы остатка денежных средств на другой счет банк обязан зачислить денежные средства на специальный счет в Банке России, порядок открытия и ведения которого, а также порядок зачисления и возврата денежных средств с которого установлен в Указании Банка России от 15.07.2013 № 3026-У «О специальном счете в Банке России».
3.1. – 3.2. Пункт 2 части 1 статьи 177 ЖК РФ непосредственно допускает возможность списания денежных средств со специального счета в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и (или) работ, указанных в части 1 статьи 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. Списание денежных средств со специального счета в счет погашения займов, кредитов, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 177 ЖК РФ, может осуществляться в рамках применяемых форм безналичных расчетов с учетом требований части 5 статьи 177 ЖК РФ. Оценка кредитного риска должна осуществляться на основании общих подходов, содержащихся в Положении Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».
3.3. В соответствии со статьей 358.9 ГК РФ (часть первая) предметом залога могут быть права по договору банковского счета при условии открытия банком клиенту залогового счета (заключения с клиентом (залогодателем) договора залогового счета). Статьей 176 ЖК РФ в отношении специального счета не предусмотрена возможность заключения договора специального счета с элементами (условиями) договора залогового счета. Поскольку все особенности открытия специального счета установлены данной статьей, а ГК РФ не предусмотрен иной порядок залога прав по договору банковского счета, полагаем, что отсутствует возможность распространения на такой специальный счет режима залогового счета.
И. о. директора
А. А. Лобанов