8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Прошу дать разъяснения по вопросу налогообложения операций по приобретению объектов недвижимости по договорам участия в долевом строительстве и дальнейшей их реализации по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Индивидуальный предприниматель применяет упрощенную систему налогообложения, в качестве объекта налогообложения выбраны доходы, уменьшенные на величину расходов. Основной вид деятельности индивидуального предпринимателя – подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества.
Предпринимательская деятельность заключается в следующем: на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных между застройщиком и индивидуальным предпринимателем, приобретаются объекты недвижимости (в частности, офис, квартира). По договору участия в долевом строительстве индивидуальный предприниматель уплачивает долевой взнос.
Индивидуальный предприниматель планирует совершать сделки по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи. В таком договоре содержится денежное обязательство покупателя по оплате приобретаемого в будущем в собственность объект недвижимости и срок его исполнения (до момента приобретения права собственности продавцом), а также обязанность продавца (индивидуального предпринимателя) о передаче данного объекта недвижимости покупателю после приобретения продавцом права собственности на вещь.
Индивидуальный предприниматель после ввода в эксплуатацию и получения объекта недвижимости по акту приема-передачи от застройщика осуществляет регистрацию права собственности и отражает в бухгалтерском учете данный объект как товар по стоимости, равной цене, установленной в договоре долевого участия и оплаченной застройщику.
Принимается ли в расходы данная стоимость недвижимого имущества для уменьшения налоговой базы при УСН после передачи по акту приема-передачи объекта покупателю на основании договора купли-продажи будущей вещи. Выручку от продажи объектов недвижимости по договорам купли-продажи будущей недвижимой вещи индивидуальный предприниматель учитывает в доходах в момент поступления денежных средств (в том числе до приобретения права собственности на объект).
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, и сообщает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщики – индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.
Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности, такие как «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества» и «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (соответственно коды 70.11 и 70.12 раздела «К» Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 № 454-ст), а также договор участия в долевом строительстве заключен в качестве индивидуального предпринимателя, то доходы, полученные от продажи объектов недвижимости (квартир), учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Согласно подпункту 23 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении объекта налогообложения уменьшают полученные доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в подпункте 8 пункта 1 статьи 346.16 Кодекса), а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе на расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке товаров.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 346.17 Кодекса расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров.
Таким образом, налогоплательщик при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов по оплате стоимости объектов недвижимости (квартир) в момент их реализации.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р. А. Саакян