8 (952) 080-10-85
круглосуточно
Наше предприятие применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». На правах аренды владеет земельным участком и осуществляет долевое строительство объектов недвижимости. Выступая в качестве застройщика, привлекает денежные средства дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Также наше предприятие исполняет функции генерального подрядчика, выполняя строительство указанных объектов собственными силами с частичным привлечением субподрядных организаций.
Себестоимость объекта складывается из фактических затрат на строительство и стоимости оказания услуг застройщика.
Так как вознаграждение застройщика в договоре долевого строительства не выделено отдельной суммой, то доходы от услуг застройщика определяются расчетным путем, исходя из данных сводного сметного расчета, и включаются в налогооблагаемую базу по УСН при первых платежах от дольщиков.
Оставшаяся часть средств целевого финансирования дольщиков, относящаяся к затратам на строительство, согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса не учитываются в качестве доходов при определении налоговой базы по УСН.
По окончании строительства объекта застройщик определяет экономию как разницу между суммой инвестирования по договору (за вычетом услуг застройщика) и фактическими затратами на строительство (без затрат на содержание застройщика).
Данная экономия по окончании строительства остается у застройщика в распоряжении.
Согласно п. 1 ст. 12 Закона № 214-ФЗ обязательства застройщика перед дольщиком считаются выполненными с момента подписания сторонами акта о передачи объекта долевого строительства. Соответственно размер (сумма) экономии может быть определен только после завершения строительства, когда будет сформирована полная себестоимость объекта.
Сумму экономии наше предприятие отражает в книге учета доходов и расходов как полученный доход при исчислении налога уплачиваемого в связи с применением УСН по окончании строительства.
Аналогичной позиции по составу облагаемой базы застройщика на УСН придерживается Высший Арбитражный Суд РФ в своем Определении от 18.12.2009 № ВАС-17128/09 и Министерство финансов РФ в своем Письме от 22 июля 2011 года № 03-11-06/2/109.
Имеет ли право наше предприятие как застройщик-генподрядчик, применяющий УСН с объектом налогообложения «доходы», при получении средств целевого финансирования по договорам долевого участия в строительстве уплачивать налог только с услуг застройщика и с суммы экономии, остающейся в распоряжении застройщика, а не со всей суммы инвестирования?
Правомерно ли включать сумму вышеуказанной экономии в налоговую базу по УСН на дату завершения строительства объекта?
Ответ:
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу определения доходов налогоплательщиком, выполняющим функции заказчика-застройщика, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
В соответствии со статьей 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса. При определении налоговой базы не учитываются доходы, указанные в статье 251 Кодекса.
Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Как следует из рассматриваемого письма, организация выполняет функции застройщика по строительству объектов недвижимости подрядным способом за счет средств дольщиков. В договорах долевого участия на строительство объектов недвижимости не предусмотрен возврат дольщикам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью. Договорами также не предусмотрен размер вознаграждения заказчика-застройщика. При этом договорами предусмотрено, что неизрасходованные целевые средства участников долевого строительства, оставшиеся у застройщика по окончании строительства, являются премией застройщика, которая остается в его распоряжении.
В связи с изложенным организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объектов за счет средств дольщиков, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С. В. Разгулин