Ответ на вопрос вебинара «Займы, взаимозависимость и вычет НДС»

Неизвестный

31 марта 2017 г., 10:52

По соглашению сторон обязательство по договору займа может быть прекращено предоставлением отступного – передачей имущества, в частности построенными коттеджами. При этом следует учитывать, что по соглашению о предоставлении отступного нельзя передать лишь непосредственно коттеджи (жилые дома). Одновременно должны быть переданы земельные участки, а также соответствующие инженерные сети (канализация, газо-, водоснабжение и т. п.), расположенные на придомовых земельных участках. Дело в том, что указанные земельные участки и участки инженерных сетей следуют судьбе жилого дома.
К форме соглашения об отступном специальных требований не установлено (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 № 7134/07 по делу № А25-641/06-13).
Соглашение, в котором определены размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного (п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Недвижимая вещь, которая передается в качестве отступного, считается предоставленной кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее в ЕГРП. Если стороны не договорились об ином, для определения момента прекращения обязательства путем предоставления недвижимой вещи в качестве отступного имеет значение лишь момент, с которым закон связывает переход права собственности на это имущество. В частности, обязательства заемщика прекращаются в день государственной регистрации перехода к заимодавцу (банку) права собственности на недвижимое имущество, переданное последнему в качестве отступного (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.06.2014 № 2504/14 по делу № А40-79875/13).
При заключении соглашения о предоставлении отступного необходимо исходить из рыночной стоимости объектов недвижимости. Однако она может быть скорректирована сторонами с учетом конкретных обстоятельств.
Передача недвижимости оформляется двусторонним актом.
По общему правилу, операции по передаче заемщиком заимодавцу имущества в качестве отступного взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств по договору займа облагаются НДС. Поэтому стоимость переданной заимодавцу недвижимости заемщик должен включить в базу по НДС. При этом заимодавец вправе принять «входной» налог к вычету в общеустановленном порядке (принятие имущества к учету, наличие счета-фактуры, предназначенность недвижимости для использования в деятельности, облагаемой НДС). Данная позиция выражена, в частности, в Определении ВС РФ от 31.01.2017 № 309-КГ16-13100 по делу № А50-20135/2015.
Вместе с тем операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения в силу пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. А на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Следовательно, если организация не отказалась от использования данного освобождения в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, у нее не возникает обязанности начисления НДС при передаче указанного имущества учредителю по соглашению о предоставлении отступного.