Строительство жилых помещений по договорам долевого строительства

Рф56028

07 сент. 2011 г., 15:05

Добрый день!
У меня такой вопрос, на который не могу найти однозначного ответа, вернее два вопроса даже.
1 вопрос: Мы строим жилье по договорам долевого участия (ДДУ). За строительство дольщики вносят нам деньги. Сумма инвестиций одного квдратного метра варьирует от 24 000руб. до 35 000руб. Например: в июле заключено ДДУ на 1200 кв м по цене 35000руб/кв.м, в августе - 2500кв. м по цене 28600руб./кв.м и 4000кв.м- по стоимости 24500руб/кв.м. В связи с этим у меня сомнение: как посмотрят на это налоговики с точки зрения пп.4 п.2 ст 40 НК РФ. Как считают отклонение более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен по одинаковым товарам, что считается непрдолжительным периодом?
2 вопрос: Жилые помещения продаем по договорам ДДУ. На примере, иначе не могу объяснить: ДДУ (не все, какая-то часть) датированы 29 марта 11г.. Акт ввода в эсплуатацию дома от 30 марта 11г., В рег палату регистрировать ДДУ идем 30 августа 11г.,т. к. оплата поступила только 30 августа 11г. (по условию договора регистрация ДДУ после полной оплаты). 31 августа передаем по акту приема передачи квартиру. До этого момента все расходы по данной квартире на 08,3бал. счете. а 31 августа закрываем 08,3б/счет и выводим финансовый результат. Может ли налоговая инспекция к нам придраться, переквалифицировать наши долевки на продажи? По налогам мы никого не обижаем, НДСа сейчас нет ни по долевкам, ни по продажам.Выручка по продажам тоже считается после регистрации в рег. палате. СПАСИБО! Жду ответа!

Неизвестный

07 сент. 2011 г., 18:55

Редактировать

Рф56028 пишет:
Добрый день!
1 вопрос: Мы строим жилье по договорам долевого участия (ДДУ). За строительство дольщики вносят нам деньги. Сумма инвестиций одного квдратного метра варьирует от 24 000руб. до 35 000руб. Например: в июле заключено ДДУ на 1200 кв м по цене 35000руб/кв.м, в августе - 2500кв. м по цене 28600руб./кв.м и 4000кв.м- по стоимости 24500руб/кв.м. В связи с этим у меня сомнение: как посмотрят на это налоговики с точки зрения пп.4 п.2 ст 40 НК РФ. Как считают отклонение более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен по одинаковым товарам, что считается непрдолжительным периодом?

Добрый день! Нет в НК РФ расшифровки того, что такое "непродолжительный период времени". Для того чтобы не было в акте налоговой пункта о доначислении налога по ст. 40, примите Маркетинговую политику. Нужно обосновать подобное отклонение цены. Например, по окончании строительства нужно стимулировать спрос на квартиры в построенном доме.
Цены сравниваются ваши же друг с другом (не с рыночными). То есть налоговики сравнят 35000, 28600, 24500 и увидят, что отклонение свыше 20%.
Что касаtтся непродолжительного периода, то пропишите его также в Маркетинговой политике, например, месяц.

Валентина Микшина

07 сент. 2011 г., 20:59

Рф56028 пишет:
Добрый день!
2 вопрос: Жилые помещения продаем по договорам ДДУ. На примере, иначе не могу объяснить: ДДУ (не все, какая-то часть) датированы 29 марта 11г.. Акт ввода в эсплуатацию дома от 30 марта 11г., В рег палату регистрировать ДДУ идем 30 августа 11г.,т. к. оплата поступила только 30 августа 11г. (по условию договора регистрация ДДУ после полной оплаты). 31 августа передаем по акту приема передачи квартиру. До этого момента все расходы по данной квартире на 08,3бал. счете. а 31 августа закрываем 08,3б/счет и выводим финансовый результат. Может ли налоговая инспекция к нам придраться, переквалифицировать наши долевки на продажи? По налогам мы никого не обижаем, НДСа сейчас нет ни по долевкам, ни по продажам.Выручка по продажам тоже считается после регистрации в рег. палате. СПАСИБО! Жду ответа!

Вам, думаю, будет полезна эта консультация:

01.09.2011
Обзор писем Минфина по налогу на прибыль – мнение финансистов и отзывы арбитража

Заказчик-застройщик и финансовый результат

Компания строит жилые дома, выполняя функции заказчика-застройщика. Привлечение средств клиентов на строительство домов производится на основании договоров участия в долевом строительстве. Это предусмотрено положениями Закона № 214-ФЗ.

С участниками долевого строительства заключены соответствующие договоры.

Налогоплательщика озаботил следующий вопрос: когда в целях исчисления налога на прибыль компании следует определить финансовый результат деятельности по строительству дома?

Есть два варианта:

1) в момент получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
2) после передачи объектов долевого строительства его участникам по актам приема-передачи.

Ответ был дан в Письме Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/77.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по передаточному акту, который подписывают стороны, или иному документу о передаче не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Об этом сказано в п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ. Согласно ст. 12 данного закона с этого момента обязательства застройщика считаются исполненными.

Следовательно, сначала застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и только потом он будет имеет право передать возведенный объект участникам по акту приема-передачи. И так как только после этого застройщик становится свободным об своих обязательств, именно с данного момента он имеет возможность оценить финансовый результат своей деятельности.

Раньше контролирующие органы думали иначе, можно посмотреть письма Минфина России от 20.08.2007 № 03-03-06/1/578, УФНС по г. Москве от 10.02.2010 № 16-12/013491@ и убедиться. Они считали, что искомый доход следует признавать на дату получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

http://www.audar-info.ru/article/com/article.php?artId=199029&q=%E4%EE%E3%EE%E2%EE%F0+%E4%EE%EB%E5%E2+%F3%F7%E0%F1%F2+

Неизвестный

08 сент. 2011 г., 18:43

Редактировать

"При этом ст.40 Налогового кодекса Российской Федерации не определено однозначно, какой период относится к "непродолжительному периоду времени". По нашему мнению, налоговые органы в ходе осуществления контроля для проверки правильности применения цен могут определить "непродолжительный период" как продолжительность производственного цикла в зависимости от конкретных условий деятельности налогоплательщика, рассматриваемой ситуации с учетом конкретных обстоятельств, связанных с особенностями реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщика. Таким образом, "непродолжительный период времени" может быть принят налоговым органом [B]для одних налогоплательщиков как 30 дней; для других - квартал, год[/B]" (письмо Письмо Минфина РФ от 15.06.2000 № 04-02-05/1).

Неизвестный

08 сент. 2011 г., 19:57

Редактировать

Добавлю. Между собой сравниваются цены, которые применяет налогоплательщик. Но это не означает автоматического доначисления налогов при отклонении более чем 20%. Налоговики должны доказать, что применяемые цены не соответствуют рыночным.

Валентина Микшина

09 сент. 2011 г., 15:02

Дополнение по непродолжительному периоду времени (консультация от 02.06.2008 "Налоговый контроль за ценой сделки в соответствии со ст. 40 НК РФ"):

http://www.audar-info.ru/article/com/article.php?artId=47026&q=%ED%E5%EF%F0%EE%E4%EE%EB%E6%E8%F2%E5%EB%FC%ED+%EF%E5%F0%E8%EE%E4+%E2%F0%E5%EC%E5%ED+


Какой период времени считать непродолжительным? Как нередко указывали суды, закон не дает определения «непродолжительного времени» (см., например, Постановление ФАС ПО от 16.09.2003 № А12-5865/03-С25), и мы считаем это правильным. Так, например, цена на ценную бумагу за неделю может вырасти или упасть очень значительно (на 50% и более). Однако цены на промышленное оборудование изменяются значительно медленнее. Таким образом, для разных групп товаров (работ, услуг) этот период не может быть одинаковым. Эту мысль высказал Минфин в Письме от 16.09.2004 № 03-02-01/1, но позднее финансисты, видимо, передумали и указали в качестве непродолжительного периода 1 месяц (Письмо от 18.07.2005 № 03-02-07/1/190). Полагаем, что последнее разъяснение в большинстве ситуаций выгодно производственным предприятиям.

И арбитражные суды обращают внимание на этот аспект, например, в Постановлении ФАС ДВО от 24.05.2007 № Ф03-А24/07-2/1104 установлено, что налоговым органом не соблюден принцип определения цены товаров, закрепленный в пп. 4 п. 2 ст. 40 НК РФ, так как он распространен на два года. По другому делу арбитры также пришли к выводу, что у налогового органа не имелось достаточных оснований для проверки соответствия цен, примененных налогоплательщиком по сделкам, заключенным в январе, июне – декабре 2004 года и в 2005 году (Постановление ФАС ЗСО от 17.07.2007 № Ф04-4808/2007(36285-А46-19)).

Неизвестный

26 окт. 2011 г., 9:34

Уважаемые форумчане! На электронную почту нашего сайта поступил вопрос от Галины Юрьевны по поводу уплаты НДС при продаже цокольных гаражей в доме, построенном с привлечением средств по ДДУ. Автор просит помочь в сложной ситуации. Просьба откликнуться и дать совет.
Цитирую вопрос:
" Организация заказчик-застройщик /ОСНО/ ведёт строительство подрядным способом. По ДДУ продает нежилое помещение /цокольный этаж/ в многоквартирном жилом доме и отдельно стоящие гаражи для жильцов тоже по ДДУ.

Вопрос: облагаются ли данные помещения НДС. Если ДА, то как быть с цоколем, ведь все затраты /в т.ч.НДС/ по этому дому формировались на сч.08. "

краевед

31 окт. 2011 г., 17:26

Вечер добрый. Вопрос задан несколько сумбурно. Что значит "продает нежилое помещение по договору долевого участия"? Кому продает? На сторону, что ли? А как же дольщик? он что, отказался от гаража? Если затраты формировались с НДС на счете 08, можно предположить, что застройщик пользуется льготой по пп.23.1 п.3 ст.149. В таком случае, застройщик не уплачивает НДС с разницы между стоимостью постройки и вкладами дольщиков в любом случае. А продажа свободных помещений - это уже другая деятельность. Хотелось бы уточнить вопрос.

zinaida38

01 нояб. 2011 г., 14:51

Если в вопросе имелось ввиду, распространяется ли льготирование по НДС на помещения цокольного этажа, которые не являются ни жилыми, ни техническими помещениями дома, то есть письмо Минфина РФ от 27.07.2011 № 03-07-10/13, где даны такие разъянения: если подземная автостоянка изначально планировалась и входит в техническую документацию дома, то доходы от реализации парковочных мест тоже подпадают под льготу. В противном случае НДС придется начислить с разницы между реальной стоимостью и взносом дольщика. Отдельно стоящие гаражи также льготируются, т.к. не относятся к помещениям производственного характера. Если бы было построено здание для торговой точки, например, НДС должен бы начисляться в обычном порядке.

Странник

02 нояб. 2011 г., 11:26

Есть близкий вопрос: как отражается в налогообложении ситуация, когда индивидуальный предприниматель выкупил такой отдельно стоящий при доме гараж для использования в предпринимательской деятельности - сделал там частный сервис?