Главная / Форум / Скорая помощь бухгалтерам новых регионов РФ

Аренда помещения у учредителя физлица нерезидента РФ

cherepashka

06 июля 2015 г., 15:31

Здравствуйте! Какие налоговые последствия возникают у юридического лица ООО "Ласточка"(ОСНО, резидент РФ) при взятии в аренду помещения у физического лица-нерезидента РФ. Физлицу нежилое помещение принадлежит на праве собственности, место оказания услуг по аренде территория РФ. Физлицо является учредителем юридического лица ООО "Ласточка".
С уважением, бухгалтер
- Неизвестный
  
  06 июля 2015 г., 15:51
  
  Добрый день! Если я правильно понял, это физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя?
  По поводу нерезиденства, напомню, что в целях исчисления НДФЛ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).
  А если ваш иностранец фактически находился в Российской Федерации на территориях Республики Крым и (или) города федерального значения Севастополя не менее 183 календарных дней в течение периода с 18 марта по 31 декабря 2014 года, он тоже будет налоговым резидентом по НДФЛ (п. 2.1 ст. 207 НК РФ).
  Так если он налоговый резидент по НДФЛ, то выплачиваемый ему доход облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
  Но если он не налоговый резидент по НДФЛ, то применяется ставка данного налога 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ).
  Данный доход облагается по законодательству РФ при его выплате, поскольку, действительно, он является доходом от источника в РФ согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ.
  
  Налоговым агентом по НДС вы не будете, так как физическое лицо не является плательщиком НДС (см. Письмо Минфина России от 27.12.2012 № 03-07-08/350).
  
  В расходах по налогу на прибыль сумму аренды можно учесть на общих основаниях.
  - sonata_15
    
    07 июля 2015 г., 10:03
    
    poirot1 пишет:
    Если я правильно понял, это физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя? [/QUOTE]
    [QUOTE]cherepashka пишет:
    место оказания услуг по аренде территория РФ
    
    Из вопроса не все-таки не совсем понятно индивидуальный предприниматель или нет.
    - Неизвестный
      
      07 июля 2015 г., 10:17
      
      Надеюсь, Черепашка уточнит, если это не так.
      - cherepashka
        
        07 июля 2015 г., 10:49
        
        Спасибо, Пуаро! Нет, не частный предприниматель. Физическое лицо - гражданин Украины. А, также и единственный учредитель предприятия - юридического лица, которому собирается (как физлицо)сдавать в аренду нежилое помещение, находящееся в Крыму, принадлежащее ему на праве собственности. И еще у меня вопрос по цене договора. Как ее определить, чтобы не было нареканий со стороны контролирующих органов и валютного контроля? Объект дорогостоящий - несколько миллионов. Сумму можно определить любую, или же какой то % от стоимости... Подлежит ли данная сделка контролю банка, налоговой, монопольного законодательства? Сумма в договоре в рублях, платить будем в рублях. Подоходный начисляю по акту выполненных работ (13% в том числе или накручиваю сверху), перечисляю в момент выплаты дохода?
        
        Неизвестный
        
        07 июля 2015 г., 11:10
        
        Подоходный начисляете от суммы договора (то есть в том числе). перечисляете его в момент выплаты дохода).
        Росфинмониторинг проверяет, напомню, по сообщениям банка суммы от 600 000 руб. в рамках договора.
        Имею в виду Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма". Конкретно п. 1 ст. 6.
        Перечисление средств с вашего счета на счет, открытый на имя вашего учредителя, не должно быть предметом данного закона.
        Хотя в любом случае не стоит забывать, что согласно пункту 3 статьи 7 Федерального закона № 115-ФЗ в случае, если у работников кредитной организации на основании реализации правил внутреннего контроля возникают подозрения, что какие-либо операции осуществляются в целях легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем, или финансирования терроризма, эта кредитная организация не позднее трех рабочих дней, следующих за днем выявления таких операций, обязана направлять в уполномоченный орган сведения о таких операциях независимо от того, относятся или не относятся они к операциям, предусмотренным статьей 6 данного Федерального закона.
        Еще могли бы быть ограничения, связанные с валютным контролем, но поскольку у вас расчеты будут в рублях, то согласно ст. 6 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" к вам таких ограничений нет.
        
        А вобщем, определите сумму по вашему усмотрению, но обычно, все-таки, она устанавливается в твердой сумме, а не в процентах.
        
        cherepashka
        
        07 июля 2015 г., 12:02
        
        Спасибо!
        
        sonata_15
        
        07 июля 2015 г., 12:10
        
        По техническим причинам не удалось ответить сразу, поэтому просто дополню.
        1. "Удерживать" или "доначислять" НДФЛ - зависит от того как именно вы сформируете и пропишете цену в договоре. Чем прозрачнее, тем лучше. Стороннему лицу должно быть понятно:
        - как определяется сумма к выплате;
        - как исчисляется НДФЛ.
        2. Если вы Крым, то финмониторинг в Крыму и Севастополе особенный :). В некоторых банках будут мониторить суммы не от 600тыс, а от 150тыс.
        
        Неизвестный
        
        07 июля 2015 г., 12:40
        
        Nat_a_Li пишет:
        В некоторых банках будут мониторить суммы не от 600тыс, а от 150тыс.
        
        Это из серии "инициатива на местах"? На основании чего они так делают? Хотя, конечно, чаще легче принять к сведению, чем спорить с банком.
        
        cherepashka
        
        07 июля 2015 г., 13:27
        
        Спасибо! А можно проект договора аренды нежилого помещения с физлицом-нерезидентом. А в договоре прямо прописывать: стоимость здания 2 млн. Стоимость арендной платы 50 тыс. руб. В т.ч. НДФЛ - такой то.
        
        Неизвестный
        
        07 июля 2015 г., 13:33
        
        Можно использовать общий, он подойдет и для договора с иностранцем. Например:
        http://www.audar-info.ru/info/ds/rental_agree/rental_agree/?action=list
        Стоимость объекта, который сдается в аренду, в договоре аренды указывать необязательно. Только собственно сумму аренды. И сумму НДФЛ в том числе. И сумму, которая в результате будет к выплате.
        Хотя, важно ли это для этого физического лица, если он ваш учредитель.
        
        cherepashka
        
        07 июля 2015 г., 14:56
        
        Спасибо, только у меня, к сожалению, нет прав доступа к ссылке, указанной Вами.
        
        Неизвестный
        
        07 июля 2015 г., 15:07
        
        Жаль, там удобный сервис, сделать договор, как вам нужно. А так, вот такая форма, к примеру.
        
        cherepashka
        
        07 июля 2015 г., 15:47
        
        Уважаемый Пуаро! Если договор заключается на срок более года - то подлежит регистрации?
        
        Неизвестный
        
        07 июля 2015 г., 15:57
        
        Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный [B]на срок не менее года[/B], подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
        То есть, если заключили на срок меньше года, например, 11 месяцев, то регистрации не требуется. Собственно, потом снова можете заключить на 11 месяцев.
        
        cherepashka
        
        07 июля 2015 г., 16:07
        
        Заключить совсем новый договор или продлить допсоглашением имеющийся?
        Спасибо.
        
        Неизвестный
        
        07 июля 2015 г., 16:09
        
        Именно новый заключить.
  - cherepashka
    
    05 нояб. 2015 г., 12:18
    
    Здравствуйте, уважаемый Пуаро! Возникли дополнительные вопросы к договору аренды ООО, юр. лица нежилого помещения (отеля)у физлица-нерезидента РФ (не частного предпринимателя). Договор мы заключили для того, чтобы оплачивать коммунальные платежи за физлицо-нерезидента. Отель не используем в хоздеятельности (не оказываем услуги гостиничного бизнеса, т.к. не получены никакие разрешения и сертификаты).
    1. Должна ли я делать акт выполненных работ за Арендодателя, ежемесячно, если, да то в какой примерно форме? Как оформить платежное поручение по подоходному мне, налоговому агенту? Наверное, надо потом включать эти суммы подоходного в годовой отчет предприятия 2-НДФЛ?
    2.В договоре аренды прописано, что ООО, юр.лицо оплачивает все коммунальные платежи за Арендодателя.Это вода, газ, электроэнергия, интернет, вывоз мусора. Какие налоговые последствия у нас возникают от этого? В расходы по прибыли и кредит по ндс данные суммы я опасаюсь включать. А в наши отчеты в РОсприроднадзор мы должны включать суммы за размещение отходов, и за потребленный газ по арендуемому помещению? И еще надо сдавать какой -то отчет в налоговую за потребленный газ (раньше был экологический налог)?
    - Неизвестный
      
      05 нояб. 2015 г., 12:47
      
      cherepashka пишет:
      Здравствуйте, уважаемый Пуаро! Возникли дополнительные вопросы к договору аренды ООО, юр. лица нежилого помещения (отеля)у физлица-нерезидента РФ (не частного предпринимателя).
      
      Он действительно нерезидент? Не проживал в РФ? И даже специальные положения для крымчан и сепвастопольцев к нему не подходят (п. 2.1 ст. 207 НК РФ)?
      - cherepashka
        
        05 нояб. 2015 г., 13:51
        
        Да, гражданин Украины, действительно нерезидент.
        
        Неизвестный
        
        05 нояб. 2015 г., 13:56
        
        Все-таки, повторю, что гражданство для НДФЛ не имеет никакого значения.
    - Неизвестный
      
      05 нояб. 2015 г., 12:50
      
      cherepashka пишет:
      Должна ли я делать акт выполненных работ за Арендодателя, ежемесячно, если, да то в какой примерно форме?
      
      По акту выполненных работ при аренде общий подход такой, что он в этом случае не обязателен, но желателен. Все таки его можно учитывать как основание для отражения в учете ежемесячно суммы начисленной к уплате аренды.
      - cherepashka
        
        05 нояб. 2015 г., 13:59
        
        В 1с последним днем каждого месяца я делаю проводку по начислению арендной платы и удержанию подоходного налога. Правило? Кредиторка по подоходному закрывается в момент моей оплаты с р/с.
        
        Неизвестный
        
        05 нояб. 2015 г., 14:10
        
        Только надо не забывать, что согласно п. 6 ст. 226 НК РФ Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода, а также дня перечисления дохода со счетов налоговых агентов в банке на счета налогоплательщика либо по его поручению на счета третьих лиц в банках.
        Только в иных случаях налоговые агенты перечисляют суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем фактического получения налогоплательщиком дохода, - для доходов, выплачиваемых в денежной форме, а также дня, следующего за днем фактического удержания исчисленной суммы налога, - для доходов, полученных налогоплательщиком в натуральной форме либо в виде материальной выгоды.
    - Неизвестный
      
      05 нояб. 2015 г., 12:57
      
      cherepashka пишет:
      Как оформить платежное поручение по подоходному мне, налоговому агенту? Наверное, надо потом включать эти суммы подоходного в годовой отчет предприятия 2-НДФЛ?
      
      Оформляете платежное поручение на налог по факту выплаты арендной платы (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ, п. 2, 4 и 6 ст. 226 НК РФ). В общем порядке. С включением в 2-НДФЛ, а со следующего года и в 6-НДФЛ.
      - cherepashka
        
        05 нояб. 2015 г., 14:07
        
        Платежное поручение на оплату подоходного с арендной платы я заполняю так-же, как платежное по подоходному по зарплате? Все коды и реквизиты те-же? Статус составителя 02, ТП, МС.10.2015? А в назначении платежа указывать, что с арендной платы такого-то лица, по такому то договору. Или как и по зарплате:Налог на доходы физических лиц с доходов, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляется в соответствии со статьями 227, 22.?
        
        Неизвестный
        
        05 нояб. 2015 г., 14:12
        
        Здесь лучше начать как всегда, то есть: НДФЛ с доходов, источником которых является налоговый агент (про "за исключением..." излишне) и,все-таки, добавить по арендному договору такому-то.
        
        Неизвестный
        
        05 нояб. 2015 г., 14:15
        
        КБК и реквизиты те же
    - Неизвестный
      
      05 нояб. 2015 г., 13:25
      
      cherepashka пишет:
      В договоре аренды прописано, что ООО, юр.лицо оплачивает все коммунальные платежи за Арендодателя.Это вода, газ, электроэнергия, интернет, вывоз мусора. Какие налоговые последствия у нас возникают от этого? В расходы по прибыли и кредит по ндс данные суммы я опасаюсь включать.
      
      Конечно, в данной ситуации вы могли бы заключить прямые договоры с поставщиками коммунальных услуг. И без проблем учитывали бы не только расходы, но и вычет НДС. Но вы, видимо, просто перечисляете арендодателю то, что ему выставляют. Тогда в расходах вы эти суммы можете учесть все равно.
      На эту тему было у нас подробно, например, в журнале Бухгалтер Крыма здесь
      http://www.audar-info.ru/article/com/article.php?artId=1394868&sec=1062&words=%EF%EE%E4%EA%EE%EF%E0
      - cherepashka
        
        05 нояб. 2015 г., 13:54
        
        Да, мы заключили прямые договора от своего предприятия с поставщиками коммунальных услуг. Но мы не используем в хоздеятельности отель для получения дохода, как же включать в расходы коммунальные платежи и в вычет по ндс?
        
        Неизвестный
        
        05 нояб. 2015 г., 14:07
        
        Вы же собираетесь получить доходы от этого здания в будущем, этого достаточно. Надеюсь, ваши собственники все-таки скоро решат, что с ним делать.
    - Неизвестный
      
      05 нояб. 2015 г., 13:37
      
      cherepashka пишет:
      А в наши отчеты в РОсприроднадзор мы должны включать суммы за размещение отходов, и за потребленный газ по арендуемому помещению? И еще надо сдавать какой -то отчет в налоговую за потребленный газ (раньше был экологический налог)?
      
      С отходами там нюансы, конечно, могут быть. Но думаю, что вы должны включать. Вы же их размещаете, специализированной организации не передаете...
      Отчетов про газ в налоговую пока нет никаких.
      - cherepashka
        
        05 нояб. 2015 г., 15:13
        
        Спасибо за Ваши консультации, очень нам помогли. С уважением, бухгалтер